蚌埠商业街

本项目位于蚌埠新区的CBD区域外延，具体形态为一环形商业步行街。从功能广度上来看，是对整个新区商业设施的完善,属于画龙点睛之笔，是对城市建筑和区域规划的“刷新“；从地位高度上看，是蚌埠第一&唯一的商业步行街,属于填补城市空白，是对经营者的旧式商业概念和蚌埠人的固有生活方式的“升级”；该项目的成功与否意义重大，将直接关乎CBD的概念提升、直接关乎新区的品牌形象、并间接影响蚌埠的未来走向,因此我们完全有理由相信：

今天的项目策划,就是明天的城市策划。 在具体的定位思考中，我们基于两条思路的延展：

1、 对蚌埠的城市综合实力进行客观公正地评价，以利于对该项目进行准确地市场定位； 2、 对蚌埠消费者的购买力和消费喜好进行调研，以帮助在产品设计和后期招商中有的放矢。

城市综合实力比较表：

制表目的：为了保证对项目定位的准确性，本工作室对蚌埠市进行了全面的考察和分析，对反映城市综合实力的相关指标进行了考评。同时，结合其他样本，进行全方位、多角度的比较，从而获得对本城市的总体性评价。

抽样依据：在参照样本的城市选择中，我们选取和蚌埠同属华东的两个代表城市作为参数：一为国际大都市的上海，一为江苏省省会城市南京。

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制表说明：该表格中数据部分参照自三地年鉴，其余文字简评来源于我工作室的市场调研和《荒岛报告》等权威信息资料库。 行政属性 上海 直 辖 市 GDP 增幅 在高位运行的基础上稳步持续发展 南京 省会向发达地600万 立体交通网络架设中 人口数量 1600万 城市交通 设施 立体交通网络成型 房地产 市场 从高速发展步入成熟稳定发展期 处于复苏阶段，市场进入快速发展轨道 76万 仅限地面公共交通 城市化进程已准备全面启动，市场发展内陆城市型商业，品牌匮乏国内一线品牌为主 1400元 收入的增加推动消费的稳定增长 600元 物资开始现有商业配置 国际化品牌配置 人均收入 3000元 生活物资丰富，消费总体分布平均，但由于收入的原因，消费需求 主流消费群体 趋于理性 青年白领属于消费主力军 住宅仍以中年人为主，青年消费已经进入满足精神层次的阶段 中年人收入较高,城市 区靠拢，步调高速平稳 蚌埠 地 级 市 处于全面建设起步阶段，属于高速起逐步丰富，是大件物品的主要市场需求呈强劲上消费对象，而青年有一定消费需求， 2

跑阶段 迅速，潜力巨大 稀疏 扬势头 并开始趋向追求时尚和个性化消费

透明思考：

1、蚌埠作为安徽省内的一个交通要塞和物流中心，其经济潜力和战略地位正越来越得到和安徽省的重视，而我项目所处的新城区随着当地迁址于此，行政力量辐射和拉动经济的效果不言而喻，新城区的商业价值将得到进一步的提升和贯彻；

2、从表格中我们可以看到，蚌埠市民尽管受到城市开放程度的制约，从而导致人均收入水平较低，但从另一方面来看，商品物资供应的匮乏和单一已使得当地居民中积蓄了强烈的消费欲望。

3、通过对蚌埠商业街区的考察，我们发现其规划排列显得比较凌乱和随意，规模档次也参差不齐，缺少时尚化、个性化、以主题定位的商业街区；另外，从当地“论资排辈”的收入现象中我们可以看出，青年人由于受到收入的，显然对定位中档的、崇尚个性的商品青睐有加。

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三地消费倾向排序表

制表说明：

1、本表格通过对上海、南京、蚌埠三地消费者的消费品种的倾向进行随机调查采样，按照消费流向的前三位进行排名；

2、考虑到目前住宅消费所占的比重和金额都比较大，故而将其从“耐用消费品“一栏中分离出来单独列示； 3、表格中所列示的排名次序是基于对支出的配比权重而言，而非从绝对金额的流向考核； 4、本次调查的具体操作方式包括查阅年鉴、电话采访和口头调查。 上海 南京 蚌埠 结论：

1、 通过表格可以看到，尽管蚌埠市民对耐用消费品的投入意向占首位，但由于一方面受到收入水平的限

制，另一方面耐用消费品本身的更换频率的屈指可数，所以蚌埠市民目前的消费支出还是主要流向“衣食住行”中的前两项，即餐饮和服饰；

2、 通过比较得出，蚌埠当地居民对餐饮、娱乐和服饰的消费投入也占据了相当的比重，再结合我们对蚌

住宅消费 1 1 耐用消费品 1 文化教育 餐饮娱乐休闲 服装饰品 2 2 3 2 3 3 交际费用 其他支出 4

埠当地市场商业设施的调研考察，如果我们在商业街中能整合餐饮、娱乐休闲和时尚购物等几大“眼球“元素，打造一条有规模、成气候、多主题的融合以上各项诉求点的商业街将大有可为。

二、定位原则

1、 规模发展原则

为了提升新区CBD的形象，乃至最终成为带动蚌埠市GDP发展的重要原子，同时彰显开发商大手笔运作的实力和魄力，项目的目标直指“大而全，高精尖”。在总长度达到1.6公里，总建筑面积达到20万平方米规模的基础上，赋予该步行街项目必须以规模化发展和整体规划为起点，并以此将原则将具体设想和内容向纵深发展和拓宽。

2、 特色鲜明原则

每项产品的独到特色，都是开发者细致研究市场后经过千锤百炼和精心打磨后得出的智慧结晶。在这样一个大型项目的产品设想中，我们主张营造主题商业步行街的概念，避免对市场上的现有产品类型和模式的模仿和跟风，因此更加强调“神”“形”共通。服饰主题区域，所陈列商品有针对性地满足青年人的时尚追求；餐饮主题区域，是蚌埠美食的大擂台；各种区域交错叠嶂，但鲜明的特色还是将“人以群分”演绎得淋漓尽致。

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3、 时尚性原则

时尚就是YOUNG，时尚永远是现代生活的领跑者。针对蚌埠现有的商业状况，提出“大开沿街、大开眼界”的创想，不仅在蚌埠率先引进多个国内外知名品牌及连锁店、还空运“一站式”的观念向消费者灌输，引发关于生活品质的重新思考，充分贯彻时尚无处不在的原则，在浓浓的情调浸淫中，商业街成为蚌埠市民流行趋势发布会场。

4、 优势互补原则

在整个步行街的商业配置中，采取了“兼收并蓄，联动运作；错位经营，取长补短“的十六字方

针。不仅将引进包括“百盛购物中心”、“张生记饭店”“大西洋”等在内的中大型商业、餐饮业、娱乐业等行业品牌；同时作为补充，还将引进一些诸如“U2”、“上岛咖啡”、“必胜客”等一些专有品牌的特色店铺，以形成“大小共存，以大构架，以小丰富，优势互补”的格局，对发展商是整个商业街的品牌完善，对经营者来说为自身的业务留出足够的施展空间，从消费者来看可以有多元化的自由选择，三者共赢、互惠互利。

5、 富含文化原则

“文化融入规划”的理念演示，将贯穿于商业步行街产品塑造的每个细节中：因地制宜地将徽派

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文化的地方特色渗透在建筑理念的总体把握，提升区域的地方氛围和特色；商业配套的完善上，也为社区文化建设留出足够的想象空间，引进“品茗+阅读”的休闲书吧；在“街容”塑造上，布置充满艺术气息的景观小品等文化产物，长街因文化而变得雅致得体，文化在边走边看中得到文化积淀和艺术熏陶。

6、 生态性原则

在1.6公里的步行街上，既要保证建筑面积的最大化利用、以实现商业利益的追求，还要保证整

体环境的生态建设，实现可持续发展。在绿化布局上突破平面的，尝试了立体绿化、坡地绿化，而MINI竹园的引入更是为“生态性消费”的创新诠释；在减废节能方面，设有环保性的废电池回收箱、垃圾的分类处理无不展现出在生态建设方面的多元化思考。

7、 人性化原则

秉承“以人为本”的规划设计原则，局域内各项产品的构想在满足各项建设指标的同时，更加注

重对人性感受和关怀的考虑，增添了多项人性化的设计：从可供逛街者小坐休憩的秋千式座椅到儿童钟点托管服务，从坡地绿化到人车分流，再到各种专属商业业态针对不同客户群的度身定做，方方面面都是针对使用者的贴心设计和情感诉求，让顾客、游客、观光客真正感受到在自我情绪“膨胀”和被扶植的感性天地里的归属感。

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8、康体健身原则

大型步行街在展示其时尚性和人性关爱的同时，也在其中溶入了“健康才有未来”的思想：利用

其和CBD区域内的大型市民广场和人造涂山公园“接壤”的机会点，而我项目又可以弥补以上两个项目所不具备的综合性和规模性的优势，不仅为运动发烧友提供了拥有多种专业运动器材的运动活力城，而且将“全民康健”的观念普泽广厦——在步行街的休闲广场上也为市民和游客提供了大众化的健身设备，可以“边走边唱”，也可以“边走边尝”，真正体现出“健康面前，人人平等”的意味隽永。

三、产品定位 （一） 形象定位

a) 城市形象——“本部”重组版

蚌埠作为安徽第二大城市，一直“屈居”于省会城市合肥之下。究其原因，除了行政区划本身的设定之外，蚌埠在城市景观、经济辐射、行业指标等多方面的确落后于合肥，如何变“安徽蚌埠”为安徽“本部“？

一个西湖，可以托起一个杭州；

一个陆家嘴，也可以让上海为浦东骄傲；

现在，一个融会了蚌埠“最大”、“首家”、“第一”等多个最高级的商业步行街项目，给予蚌埠一个支点：

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再版城市名片——改变铁路枢纽的单一“头衔” 提高城市地位——给蚌埠的前缀加上一个“大” 洗涤城市脸面——为市容市貌增添清洁“指数”

2、区域形象——为CBD“盖帽”

蚌埠城市发展裹足不前，可以说是城市规划和重心设计不合理所致，“哑铃”状发展造成两头大，中间小的尴尬：一面是城市的“两极”各自为政，一面是作为支撑点的“杠杆”势单力薄。

一个CBD区域的设想，正在力求弥补和扭转这种“都是哑铃惹的祸”，而商业步行街同样任重道远：

行政上，要为CBD区域添上完“美”一笔； 商业上，要为高新开发区带上“金腰带”； 道路上，要帮助涂山路、延安路“沟通”。

3、生活形象——点“靓”夜明珠

“蚌埠没有夜生活，蚌埠的夜生活在沿街的大排挡上” 这是我们对蚌埠的第一印象。

作为市中心最具规模的商业街淮河路仅仅营业到20点30分。

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作为商业步行街的又一个形象，让“珍珠”变“明珠”。 城市，需要为生活添加“延长线”； 城市，需要为这个“大家”开灯； 城市，尝试“使动用法”——使之明亮。

4、市民形象——从“YOUNG”到“YOUNGER”

通过对蚌埠的市场调查，发现其收入分配上仍然遵循着计划经济时代“论资排辈”的模式，青年人打扮的手段是“廉价”+“新颖”，强调SHOW一季，中年人装饰的办法是“结实”+“古板”，强调质地，有没有一个“众口一调”的方案？

时代之窗步行街，让蚌埠人认识一个新单词“YOUNGER” 让青年人从时尚中找到未来， 让中年人从轻松中唤回过去， 时尚，不是青年人的专利。

蚌埠人，应有“铁老大”之外的别样自豪感。

（二）功能定位

扮靓蚌埠的美体塑形课

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综观今日蚌埠，我们不难发现，和大力发展工业的步伐相比，城市形象的美化工程却显得落后一步，整个城区至今没有一个标志性的景观大道值得新一代的蚌埠人引以为豪，北京有王府井，上海有南京路，重庆有碑，蚌埠有什么？

TO BE OR NOT TO BE ，这是个问题。

好在远瞩的蚌埠市意识到这一点，随着新城区开辟和旧机场搬迁等一系列重大举措，行政“大脑”迁址于此，CBD区域亭亭玉立，涂山路和延安路终于“沟通”， 时代之窗步行街的诞生呼之欲出，众望所归。

作息26的珠城夜未央

通过对蚌埠当地的调查研究我们便不难发现，该城市的生物机能呈现出“早睡早起身体好”的特点，言下之意就是这是一个没有或少有夜生活的城市，以当地最具规模的商业街——淮河路为例，晚上八点半整条街就进入“停摆”状态，这里的“夜晚”静悄悄。

时代之窗步行街的营造，将力图打破这种局面，在这里将夜晚八点半延长到夜晚十点半，并据此为基点，带动整个蚌埠商业进行一次“换脑行动”，刷新蚌埠的城市钟摆，蚌埠人的作息制度，变“珍珠城”为“明珠城”，让霓虹华灯和蚌埠人“亲密接触”。

99º+1º的现在完成式

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在新城规划的宏伟蓝图上，设计了会展中心、歌剧院、科技图书馆和涂山等大型公建，堪称新蚌埠的重中之重，而周边的沁雅花园和米亚花园这两大珠城NO.1的大型社区也为新城提供了足够的人脉和气氛，但是一个棘手的问题不可回避：吃喝玩乐何处有？

水烧到99º还不开，就缺最后的1º；

龙被勾画到惟妙惟肖，仍然缺少最后的点睛。

时代之窗步行街，将添上浓墨重彩的这一笔，一条以时尚为主题，兼容了餐饮、娱乐、购物、休闲等四维功能商业街区的铺陈，定能让蚌埠人天天“SWELL”。

老少皆宜的“退岁”

淮河路商业街是蚌埠市的主流商业“聚点”，蚌埠百货大楼、青云服饰、百大超市鳞次栉比，

进入其中可以直观地感受到由于信息闭塞而导致商品档次和式样的全面落后，国内一线品牌更是难觅踪迹。

而以中山街和南山路为主的个性小店，又因为缺乏整体规划而呈现出散兵游勇不成气候的局

面，来自南方的部分流行元素已经可以“一招鲜，吃遍天”，蚌埠人需要色彩、需要元素、需要净化，需要一场“年轻运动”。

时代之窗步行街，让想象变为可能，在这里，中年人可以找到昨天，青年人可以看到未来，一场秀出自我的表演正倾情上演，“退岁理论”将变为可能。

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（三）经营性客户定位

整个步行街的商业业态总体格局将呈现“以大构架，用小完善；大小联动，兼收并蓄”的态势，因此在经营性客户群体的定位上，将综合性的商业企业“舰队”和个性化、品牌化的连锁加盟“游艇”相融合，力求在步行界所“服涉”的行业既包罗万象，又能展开错位竞争；既保护各家商业的自身利益，又能为消费者提供各种服务。

全能选手团体赛——综合性企业

整个步行街有总共20万平方米的商业面积，因此首先要浓墨重彩勾勒出几个综合性的舰队来支撑起整条街的气势，并提升街区和居于其中的建筑的形象。同时考虑到整个步行街并不仅仅为一些时尚青年服务，同时作为蚌埠的城市景观和新区的功能完善，在建成之后也不可避免地要接待一些旅游、参观的团体，因此“组织团体赛”就成为了必然。

我工作室建议招募有3-4个“全能选手”来分摊掉其中一半以上的面积配比，在档次定位基本固定在国内知名的基调上，初步设想引进一家诸如“大洋百货”、“百盛购物中心”之类的商业企业，引进一家诸如“张生记”“云都海鲜城“之类的大型餐饮中心，而在娱乐休闲方面，诸如“大西洋”的模式也值得借鉴和参考。

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单项选手一招鲜——品牌连锁店

在弄墨重彩地引入“舰队”以支撑整个商业步行街的“骨骼”之后，势必将转入工笔细描的阶段将“血肉”充实进去以丰满形象，完善功能，就好比团体赛排定座次以后，以“一招鲜，吃遍天”为主旨的单项赛将拉开帷幕。

作为对综合性企业的补充，我工作室建议在招商时先进行总体的计划和分布，以避免发生“抢跑道”的情况，举例而言，有一家杭州菜系的“张生记”，就要避免“楼外楼“的介入，而可以考虑错位进行，向诸如“天府传说”为代表的四川菜系、“小南国”为代表的上海菜系、以及以“PIZZA HUT”为代表的洋快餐打开大门。这样于企业的经营有利，于消费者的选择有利，于整个项目的价值增长也有利。

（四）投资性客户定位

珠城季候风——本地客商热传导

通过对蚌埠本地几个主要的商业形态的市场调查我们发现：该城市的商业未能形成星火燎原之势，症结“都是封闭惹的祸”：从本地消费者而言，城市有消费群体、有消费需求、也有一定的购买力；从本地经营者的角度而言，有商业敏感、有一定资金，同样缺少的是——舞台。

因此可以想见，在我们构筑样板商业街的同时，“围观”人群中就有这样一批“带好舞衣，待价而沽”的“表演者”，一旦看到商业步行街是一个合适的平台，就会冲进这个市场来充分施

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展。

由于中山街、南山路始终未能形成气候，而淮河路被“宏观”成晚8点的集体“熄灯”，所以不可忽视，无论是国营抑或个体业主，一旦看到样板商业街的月成交量，都会毅然决然“月亮走，我也走”。

徽商群英会——省内客商热对流

在充分考虑蚌埠本地企业的同时，我们也可以采取跳出一个单纯的、容量有限的思维定式来看高一线。

从宏观面看，蚌埠之于安徽，决不仅仅是一个单纯的地级市这么简单，它是安徽省的直辖市；再从微观面看，新区之于蚌埠，也决不仅仅是一个纯粹的开发区而已，它是城市未来起飞的发射台，无论从地处市中心，还是行政重心迁移的连锁反应，都可以从中得到证明。

作为在中国历史上有相当地位的徽商，分布在蚌埠周边，本身所具备的同乡情结，加上蚌埠在铁路交通方面“中枢神经”的地位，安徽省内的客商不可能不从中嗅到一种别样的滋味，何况从时间节点上看，今日蚌埠正处于经济“拉杆升空”的时段，购买“原始股”将意味着什么？从看好商机、看好地价的横向角度，甚至从抢先排队的纵向视点，徽商的蚌埠会晤都将值得我们期待。

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异地过江龙——南方商贾热辐射

和前两者所依附的情结和便利所不同的是，我们也不能忽视在目前的投资队伍中有一个特殊群体的存在，那就是来自南方的置业一族，其中又以温州客户为主。

舟山群岛曾经是以渔业为主业的经济链，但前有改革开发的优惠牵引，后有渔业成本提高导致的利润下降，加上吃苦耐劳的天性，使得温州人的财富指数飚升。

但我们又不能不看到，富裕起来的温州人依然保留着比较传统和保守的观念，股票期货等投机性的生意自是退避三舍，挥金如土又不符合他们的天性，倒是“一铺养三代”、“家当家当，有家可挡”的观念根深蒂固，所以近年来温州客在各地购买物业成为一种趋势，况且从地理位置、环境气候、交通条件等方面来看，蚌埠和温州都可以找到平衡点，在异地置业转而出租出去，自己成为“寓公”“墅公”都已经成为模式化操作，相对而言“铺公”更有利可图，何乐而不为？

（四） 消费者定位

高、高、实在是高——三高一族

所谓的“三高”就是指那些高学历、高收入、高消费的“主力队员”，通过查阅这部分人群的“档案”可以找到诸多共性：例如一般拥有大专以上的学历，例如年龄跨度在25-35岁之间，例如职业主要分布在银行白领、公务员、大型企事业单位中层管理人员，例如月收入在2000元左右。

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从需求方面看，他们中大部分人讲究生活享受，舍得将自己收入的一大部分用作尽情享受努力工作所带来的物质生活品质，对生活的取舍表现得更为纯粹和感性；从供给方面看，蚌埠现有的市区购物场所所提供的商品普遍只适合于中、老年人、休闲娱乐场所数量少档次低，根本无法满足白领在精神与物质上的消费需求心理。

有需求，就要有供给。时代之窗将是2004年的蚌埠“新天地“。

“边走边尝”商务通——来往过客

现代交通构架的完善催生出一大批的“空中飞人“，每到一地，自然是“二重奏”：即公务和购物，在忙完商务事宜之后的时间，逛逛城市景观，看看风土人情是必不可少的内容。

这部分人有两大特点：一是时间比较紧，不太可能充分舒展地游山玩水；二是对消费显得比较豪迈，对品质的敏感度大大超过价格。

结合我项目我们大概可以勾勒出这样的一些画面：

从CBD内的蚌埠唯一四星级酒店出来，徒步10分钟，到“张生记”尝尝鲜； 从CBD内的蚌埠唯一的会展中心出来，徒步10分钟，到“好乐迪”放松一下； 从CBD内的蚌埠唯一的歌剧院出来，徒步10分钟，到“上岛咖啡”喝一杯；

时代之窗步行街，会让这些“商务通”——有空来坐坐。

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近水楼台新移民——社区业主

通过对涂山路的考察，原先的老公房可以提示我们居住于此的住户的层次和购买力有限，但自从周边近在咫尺面对面地开发了两个楼盘——沁雅花园和米亚花园之后，情况大大改善：

一方面从体量上来说，这两个都是建筑面积在10平方米左右的大盘，目前沁雅花园已经基本售磬，米亚花园也有不错成绩，按照两家最终的销售率维持在85%左右、每百平方米居住3人的比例进行估算，将有5000左右的新移民南迁到此；

而另一方面或许更加令人振奋：这以上两个楼盘的均价都在2300元/平方米左右，而蚌埠目前最贵的物业单价仅仅是1800元/平方米，由此可见，能够购买当地“刷新价”物业的业主自然具备一定的消费购买力。

以上两个楼盘尽管都有自己的沿街商铺，但由于规模有限，对我项目的影响力也有限，何况 步行街还依托着一个深受蚌埠市貌喜爱的市民广场。华灯初上、闲余饭后、假日周末，或全家散 步、或有朋自远方来、或三二知己，步行街所提供的“一站式”氛围将对这部分业主有比较大的

吸引力，至于稍稍高企的消费不会成为影响他们好心情的掣肘。

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四、总体规划

(一) 商业街组团划分思路

一方面考虑到整个商业街铺面要求20万方之多，为吸引当地市民，必须定位成多元化经营的综合商业街。故建议充分利用商业街1.6公里的长度优势，在原地块规划分隔的基础上，划分出若干功能性组团，并赋以不同的主题商业特色，涵盖购物、餐饮、文化、娱乐和休闲等特色内容，同时强调商业的绿色环境，打造一条生态型的休闲观光商业步行街。

另一方面20万方的商业规模，在1.6公里长的商业街上分摊，为充分挖掘临街铺面的商业价值，同时也兼顾商业街建筑形态布局的美观性，我们在合理考虑了地块形状和铺面进深的前提下，建议整条商业街以低密度建筑为主，局部建造高密度建筑，既起到合理分配商业面积，同时从建筑形态上给予逛街顾客一种视野享受。

（二）、商业街组团划分及经营内容

整个商业街共分为5个小型功能组团，具体划分及经营内容如下：

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A1规划为百货商场

A1位于整个规划的圆弧中心地带，位于商业步行街与城市南北主干道——延安路的黄金交叉口，是人流量相对集中的汇聚之地，无论商业价值角度，还是景观价值角度分析，都是整个商业街价值含金量 “最高” 的地带，故我们建议设置大型综合百货商场，最大程度地聚集顾客人流量，建筑高度建议地上七层地下一层，以丰富的商品经营品种、良好的购物环境、优质的品牌服务提升城市商业形象。

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该大型百货商场建议打造为蚌埠旗舰式综合百货商场，取代目前淮河路蚌埠百货大楼在城市中NO.1地位。商场内经营的商品档次建议定位在国内一流及国际二流的标准，吸引本土高收入者“回流消费”。

具体商场内各楼层经营品种划分如下： -1层：自选超市

1 层：化妆品、珠宝首饰、名表、皮鞋、箱包、礼品等 2 层：时尚女装、少女装、淑女装、女士饰品等 3 层：职业女装、精品女装、女士时装等

4 层：男士西服、西裤、茄克、休闲装、衬衫、领带、皮件皮具 5 层：运动服装、鞋帽、体育用品、儿童服装、儿童用品等 6 层：彩电、音响、冰箱、洗衣机、空调、小家电、电脑等 7层：咖啡厅（含西式简餐）、大型开放式小吃美食广场等

A2规划为大型

由于从地块位置分析，A2与A1相持对立，因而拥有同等的地段优势，楼高建议亦设地上七层地下一层。为丰富城市建筑的景观性与标志性，我们大胆设想在A1、A2顶端处设一架空玻璃球进行联接，此玻璃球是整个商业街也是未来城市的标志性建筑，一来寓意蚌埠——“珍珠城”的美喻，二来丰富的视觉效果，成为整个商业街亮点，大大提升了商业街的形象，可延伸出商业街的旅游观光概念，三来架设A1与

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A2之间的连通，可各自增加顾客人流量，提高上层铺面的商业价值。

我们对于A2商业的经营定位是大型，采用娱乐业态表层是为了增进购物和娱乐的互动性，从消费的多元考虑，实行全程的消费指南街区，深层目的是注入时尚的活跃元素，为整个标志物业添加活跃的元素以琐定不同层次的消费群体，为整个城市的百姓尤其年轻一代释放积累已久的娱乐消费渴望。在城市时尚消费主力军的加盟下，在聚集娱乐夜生活人气的渲染下，就可以真正发挥商业的巨大能量，带动商业街的繁荣与火爆。

A2面对的消费群必须大众化的，也是整个最富生命活力的消费群体，建议经营内容和消费价格上同样需要体现大众化与时尚化，因此具体设想经营内容如下 -1层：电动游艺城 1层：时尚电影城

2层：卡拉ok（如量贩式） 3层：滚轴溜冰场 4层：主题迪吧

5层：大型室内豪华保龄球馆

6层：温泉游泳池

B1规划为时尚精品服饰区

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考虑到B1地块属整个商业的中流地段，且分别位于A1和A2的两侧，从整个商业街的面积分布而言，基本为低层建筑，为了维持顾客逛街的兴奋状态，建议规划成以服饰为主题的专属区。

我们通过对蚌埠的百货商场、服饰街、批发市场等各商业形态调查后，发觉蚌埠市民对服饰的要求早已从“遮寒保暖”进入“追赶潮流”的阶段，尤其年轻人和学生已成城市“超前一族”，与其他国内大城市同龄人一样，进入“时尚品牌”消费阶段。但是，整个城市服装业正如前份报告所言档次和款式不够，包括蚌埠百货大楼也满足不了主力消费层，相反针对年轻人的南山路和中山街服饰街格外“吃香”，另外有的“佐丹奴”和“美特斯邦威”的品牌也深受年轻人的青睐。

由于南山路和中山街受铺面量，已呈“饱和”状态，仅有的二十余家铺面，无论经营规模和服饰品牌来说，均满足不了青年市场（尤其男性）的需求。故我们建议在B1区域打造一条在蚌埠市具有代表性的时尚精品服饰街，规模与档次高于南山路与中心街，又与综合百货商场形成错位竞争。

为充分挖掘临街铺面的商业价值，B1地块内建筑基本以三层为主，但考虑到顾客逛街的心态，所以服饰街基本是低层铺面经营服饰为主，店铺基本是小面积，经营品种以时尚、个性和品牌为特色。二层除少量和低层铺面联合经营外，多数和三层均是整层经营，内容为茶坊、特色品牌餐饮店、火锅楼等为主。具体各层经营内容如下

1层：男、女性时尚品牌服饰，如：简、真维斯、MISS、依恋、艾格、堡狮龙等中价位品牌，在维护商业街整体形象的基础上，迎合更多的消费者。

2层：主题茶坊或快餐店：避风塘茶楼、永和豆浆，年轻人包括学生休闲娱乐为主。

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3层：四川火锅楼、大食代、日式寿司坊。

注：低层铺面除经营服饰外，会有少量经营眼镜、首饰店或品牌快餐店，以避免经营品种的单调，实现商业街的综合性功能。

B2规划为大型美食城

在本报告前面曾提及，蚌埠的餐饮业非常红火，原因在于城市居民对饮食消费的支出比重较大，所以在商业街规划中划分一块作为大型美食城。考虑商业街餐饮定位档次较高，为方便目标顾客驾车与泊车的问题，建议设置在商业街与城市未来第一主干道——涂山路的交接处：B2地块，建筑基本3层为主。

至于美食城的经营定位，我们在调研整个蚌埠餐饮市场后，发觉几点：第一，当地饮食文化较为单一，基本以本帮菜系为主；第二，缺乏国内品牌餐饮连锁店的加盟，第三，规模性经营的店面也不多，硬件设施与软件服务一般。为体现商业街形象与美食城特色，建议引进二至三家国内大型品牌餐饮连锁店，如杭州张生记、红泥和知味馆等，上海的美林阁、上海人家和小南国等，原则上每家餐饮店都是整栋三个层面规模性经营。

C规划为酒吧、咖啡休闲街区

“给我们一个浪漫空间吧！”恐怕是蚌埠市大多数热恋男女的无奈心声。倘佯晚上八点半作息的淮河路、走进阿姨们歌舞升平的珠园，或是坐在不伦不类的市区咖啡厅，他们始终找不出半点浪漫气氛，这也包括无

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数渴望重温浪漫情怀的年轻夫妇。

为此，我们在市场调研发现该现象后，设想在商业街引进一些中档次或品牌连锁咖啡厅、酒吧或西式简餐厅，营造一个适合年轻人恋爱或聚会的休闲场所，但规模要适当控制。考虑C地块位于商业街的西端入口处，对于塑造商业街环境氛围尤其重要，同时从地块形状分析，沿街面较窄而进深很长，商业利用价值角度分析，不适合作沿街零售铺面。故建议将该地块作一个以经营酒吧咖啡为主的休闲街区，且充分地块进深较长的特点，做类似北京四合院的低密度建筑群落，中间设置室外休闲广场，局部可形成露天咖啡，当然通过景观环境的点缀和人气的汇聚，营造优雅舒适的交流空间，另外该广场也可利用作宣传活动展示。至于在街区外部，也可设置绿色花坛和人工座椅，形成现代绿色生态城的概念，秉承天人合一的规划理念，为前来商业街购物和观光的人群提供一个天然氧吧和休憩逗留的场所，以达到亲和消费群的人性体现。

C地块休闲街区的建筑基本规划为2—3层，经营内容以中档价位的特色酒吧、品牌连锁咖啡店、甜品店、运动活力城、天然聊吧等为主，如：上岛咖啡、必胜客等

注：为促进销售，我们建议利用C组团休闲街的特色，靠主干道涂山路处或商业街入口处，先期建设商业样板街，并招商引进少量酒吧、咖啡厅、西餐厅和部分服饰精品店，营造局部商业街的气氛，增强投资者和经营者的信心。

五、产品建议 （一）建筑单体

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1、建议依据：

 充分阐释项目蚌埠市标志建筑的产品及形象定位  充分支持项目购物、餐饮、娱乐休闲于一体的功能定位  利于后期销售与招商工作  方便消费者购物休闲 2、单体建议： A组团

 A组团建议一幢单体建筑，地上7层，地下1层。

 A1、A2在延安路两侧对称形成“双子楼”，给人以视觉的美感与冲击力。

 建筑外立面大量采用石材加铝扣板相结合的手法，中部纵横交错形成韵律性的艺术线条，体现建筑的现代感与视觉节奏感。

 在A1、A2中间架设空中走廊，走廊两边亦可直通两侧商场。  A1、A2均设观光电梯。

 A1、A2建筑顶部之间架设巨型景观球形建筑，意喻蚌埠城市的明眸（心灵之窗），呼应项目案名。同时配合两侧建筑顶部建筑的处理，通过A1和A2塔形建筑设计风格，再配合灯光效果，与巨型珍珠景观共同营造出“二龙戏珠”的城市景观。 B组团

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 B组团建议为3层建筑。

 建筑立面与其他组团适当保持和谐统一，配合精品服饰城和美食城的定位，结合石木、金属杆件与景观玻璃的运用，并进一步结合霓虹灯、射灯、地灯等各种灯光效果，充分营造出窗明几净或是灯火辉煌的购物与餐饮氛围。

 B1部分精品服饰城建筑采用框架结构，便于相邻商铺打通使用，也有利于后期销售。  B2部分美食城建筑临主干道一侧留一定面积缓冲广场，可结合地上停车场使用。 C 组团

 C组团建筑建议为2—3层。

 中间为露天式休闲广场，四周为环绕的酒吧、咖啡厅和西餐厅。

 建筑一层除南向外另三侧商铺两端开放，与外围步行街、生态景观带相融合。  建筑采用框架结构，便于相临商铺打通使用，也有利于后期销售。

 建筑立面结合采用石材、木质与大面积玻璃，配合纵向与横向建筑线条线条，体现建筑的现代感。

（二）建筑风格：

1、阐释依据：

◆ 支持项目形象定位

本项目定位为蚌埠市新的标志建筑、商业核心、新城区的明珠工程，因此建筑风格应合理阐释

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项目的城市形象，以突显建筑现代、大气、惟我独尊的核心地位。

◆ 融合周边项目建筑风格

本项目地块周边即将建成会展中心、科技图书馆、剧院、四星级酒店等，它们与本项目构成一

个整体，一起组成蚌埠新的CBD区域与商业经济中心。因此本项目建筑风格应与周边建筑风格和谐统一、浑然一体。

◆ 明显区分老城区建筑

本项目应有别于城市原有建筑风貌，面向未来，定位于新城区的明珠工程，充分拔高项目形象，

成为所有蚌埠人民的向往。

◆ 迎合新一代青年的消费心理

青年代表着活力，代表着希望，代表着蚌埠的未来。我们新一代的青年在行为和理念上已明显

区别于他们的祖辈，有了质的飞跃，不再局限于旧的束缚。他们追求现代，追求时尚，追求自由。我们的项目也应充分迎合他们的消费心理，为他们营造一个可以自由释放的空间。

2、风格建议

本项目建筑风格定位为：

现代主义简约风格

高密度建筑应着重于外立面的装修，通过石材与铝扣板或玻璃幕墙的运用，结合丰富的立面色彩等

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表现，充分融合现代及后现代建筑元素，突出项目强烈的现代感与时代感，体现出国际化未来主义的大气风格；此外，适当考虑蚌埠的地域性文化特点，开创蚌埠新一代商业建筑风格之先河，从而更有利的支持项目形象定位。

低层建筑与高密度建筑风格保持一定的和谐统一，同样简洁现代而又富有变化，架构轻巧又显力度，充分体现出建筑的现代感与节奏感；此外，还应在建筑细部处理、景观小品营造上合理融合古典主义等风格建筑的表现手法，充分突出项目简约明快、清新优雅的休闲风格。

三、环境营造建议

整体环境的营造将遵循“可分可合，动静相宜”的原则，在总体构思上将起分为北侧的绿色生态休闲街和内岛式生态休闲广场两大主力“阵型”，其中绿色生态休闲街作为商业铺面的点缀，而内岛式生态休闲广场作为的景观自成一派，两者浑然一体，又各自为“阵”，在动态和静态的景观互动中，将环境的内涵演绎得淋漓尽致。

1、在北侧步行街：绿色生态休闲街

 街北侧与规划绿化带融为一体，乔、灌、草合理搭配，形成立体生态绿化林， 间设置亭、廊

和枯山石等景观小品，布置休闲桌椅等以供顾客休闲、纳凉、聊天等。通过以上手段在商业中心充分营造出一个闹中取静、天人合一的绿色生态休闲“驿站”。

 街心设置一条景观带。隔一定距离种植高大乔木类景观树，用以遮荫、净化空气；树下设置

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成方形或圆形圈椅，以供顾客临街休息；景观树之间可设置一些防腐木质工艺花坛，并随季节变化种植不同花卉，为商业街带来缤纷色彩与怡人花香；另外每隔一定距离设置戏水池，中心设喷泉，提供顾客戏水场所，满足人们的亲水天性。生态景观树、工艺花坛、梦幻喷泉再加上商业街统一标志的艺术照明灯柱、各式缤纷彩色射灯，营造五彩斑斓、极具人性化的生态休闲长廊，使人徜徉其中，留连忘返，乐不思蜀。

2、C组团休闲广场中庭：内岛式生态休闲广场

 广场中心可根据地块实际尺寸设置若干中心主题景观，如音乐喷泉水景主题、生态植物花卉主题、人文雕塑主题、枯山石人造景观主题等等。从而形成景观上的差异性与多样性，使人漫步其中能够移步换景，在购物同时充分享受休闲的乐趣。

 其中某个主题可适当放大作为整个休闲广场的中心主题，可做成下沉式小广场，中心为主题景观。外围大广场与下沉小广场用几层台阶相连，台阶可用护栏分区，以不同材质划分为人行台阶与休闲区，有利于聚集人气。

 休闲广场外围可辟出部分露天餐饮区、活动展示区、顾客休闲区等；除主题景观外，广场各处用一些观赏植物、花卉、景观小品点缀其中。

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四、面积配比建议

单位：平方米

组团 A1 A2 B1 B2 C 面积 7万㎡ 7万㎡ 3.5万㎡ 1.5万㎡ 1万㎡ 层数 8 8 3 3 2—3 面宽与进深 约100*85 约100*85 约800*15 约100*50 约50*20*2+60*15*2 单层面积 注：

约8500 约8500 约1200 约5000 3000—5000 1、 A1和A2总面积包含球形建筑面积

2、 C组团南北建筑总面积约为50*20*2，东西向建筑总面积约60*15*2

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五|工程进度建议

1、 组团开发顺序  首先开发C地块

C地块沿涂山路段是本项目的样板段，该地块是本项目销售的示范样品。这一段样板街的建设可以使购房者对项目有一个直接的、感性的认识，有利于项目的整体销售。因此建议在项目启动的第一时间建设开发。

本司同时建议将售搂处建造在C地块。经过样板街对于购房者的直接冲击，一般消费者对项目均能产生一种购买的冲动，这是一个应充分利用的良好契机。同时，三层的售搂处恰好可以将来转型为步行街的一部分。

由于C地块为三层框架结构，不含地下层。三层步行街的建设成本相对较低，而建设速度却比较快。因此，先期开发C地块有利于工地形象的塑造，能稳定购房者的消费信心。

 其次开发A地块

A地块位于项目的中心位置，是整体项目的标志。作为整个项目的标志工程，该地块的启动是整体开工的标志。

作为带地下一层的7层建筑，建设速度相对较慢，为了能保证项目按时竣工及交付，A地块的建设也应作为项目正式启动后的重点。

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 再次开发B地块

B1、B2地块均为3层建筑，相对于A地块而言，建设速度较快，可以作为最后开发的地块。 本司建议在建设该地块的时候，可以考虑先行开发B2地块，即大型美食城。该地块位于涂山路沿线，先行开发有利于工程形象及包装。同时，大型美食城的建设有大量的配套工程要完成。因此该地块的提前开发有利于项目可以同时竣工。

B1地块具有体量小、建设成本低、建设速度快等多重特点，因此，该地块可以作为项目的首尾工程。

2、进度时间安排 2003年10月 正式动工 2004年1月 建设C地块样板街、建设售搂处、 2004年2月 建设C地块样板街、建设售搂处、进行内部招商 C地块整体动工 2004年3月 样板商业街完成定向招商，进行A地块的大客户洽谈 2004年4月 A地块整体动工 33

售搂处建设完成、样板街客户装修 销售部进驻现场售搂 开盘，样板街开张营业 2004年5月 C地块主体结构完工正式 A地块完成土方部分工程 C地块的环境营造工程 2004年6月 完成A地块的招商工作、确定A1、A2地块的功能及布局 A地块地上部分建设 B2地块招商完成 2004年7月 B2地块动工 2004年8月 B1地块动工 2004年9月 B1地块对外销售 2004年10月 A地块主体结构基本完工 34

B1地块主体结构全部完工 B2地块主体结构全部完工 C地块竣工并交付使用 注：该工程进度时间安排为本司初步测算结果，具体施工进度应考虑现场施工的实际情况。

3、 其他影响因素考虑

在安排工程进度时应同时考虑其他因素的影响。 如：涂山路、延安路道路建设速度的影响；

人民广场建设速度的影响； 周边绿化环境的影响； 科技馆建设速度的影响等。

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