维普资讯 http://www.cqvip.com 问题探讨 ～， ０责任编辑：才玉 随着国民经济的发展，农村的二、 分配，上地纠纷的处理等基层难以解决的问题，通过调 三产业得到了极大的发展，劳动力转移 查研究加以规定，使农村土地流转纳入法制化轨道。要 数量也很大，农村土地流转现象越来越 以法律形式确保农村基本经营制度的长期稳定，保护农 有序发展。 普遍，因此引发的纠纷也日渐增多。为 民的上地承包收益和农村土地流转的健康、三、农村集体建设用地流转过程中存在的问题及解 了有效预防和妥善处理好此类纠纷，维 护农村稳定和促进农村经济发展，本人 决办法 （一）关于集体建设用地流转过程中的问题 对海林市海南乡、新安镇、海林镇的１２ 个村进行了土地流转情况的调查，进行 随着经济的发展和城市化进程的加快，农村集体 土地的资产性质逐渐显现 来，以 让、转让、出租、 了分析研究并提出了解决办法。 一、３个乡镇１２个村的土地流转 抵押等形式自发流转农村集体土地的行为屡有发生， 情况调查结果 集体建设用地的隐性市场是客观存在的，是不符合法 １，关于农用地流转情况的调查。接 律规定的。但多年来，由于它的存在对区域经济发展 受调查的３个乡镇１２个村共涉及人口 有促进作用，基层对此只是“睁一只眼，闭一只 ３７００人，离参外 打工的有７２００人，约 眼”，导致集体非农建设用地的流转始终在紊乱无序 占总人口数的五分之一，人均耕地０．２３ 的状态下进行，虽然海林在这方面问题较少，但它涉 公顷，留下耕地１ １０６，０公顷。这些耕地 及的和原则性很强，具有代表性。流转中的主要 的流转 现丫两种情况，一种是有亲戚 问题有： 朋友的，就转包、转租给他们经营，至于 １．的集体建设用地市场客观存在，土地交易时 收益的分配由双方协议商定。另一种情 刻在进行。根据土地管理法的规定和有关法律法规规定 况是种田大户为了形成规模经营，以稍 是不允许的，但是它的存在又确实促进了农村经济发 高一点的价格把承包经营权买过来。 展，盘活一ｊ－农村的不良资产，增加了村集体经济积累，Ｊｄｚ ２，关于农村建设用地流转情况的调 增加了农民收入，是一件好事。但是，多年来一直存在着 查。我省属经济不发达省份，海林的村 的事情，从上到下，大家都知道，却从来没有得到应有的 办企业更是落后，所以除了农村居民点 规范。 住宅用地外，其它建设用地很少，在调 ２．交易是隐性的，不是阳光下的操作，容易产生资 查过程发现城镇居民到农村购买荒滩 产流失。 或废弃坑塘改造为鱼池的现象，实际上 ３，由于集体建设用地的流转都是隐性交易，给土地 建成的是以饮服业为主，属于非农业建设用地。 管理 作增加了难度。 二、农用地流转过程中存在的问题和解决，ｊｊ－，法 ４，农村集体非农建设用地流转的产权无保障，交易 （一）关于农用地使用权流转过程中的问题 不安全。 １．缺乏管理和引导，自发性强。整个土地流转活动 由于法律对集体非农建设用地流转的条件、用途、权 基本上都是出租人和承租人自发进行的，基本上是处于 益等缺少明确限定，难以进行土地登记。流转后的集体非 一种随意状态，村、组无监督。 农建设用地的土地权利不充分，土地价值和权益在经济 ２．在土地流转中，有的ｍ租户为了给自己留后路， 活动中不能得到充分体现。 不愿签合同，就是签合同，其租期也都在一年以内，这 ５，集体土地所有权得不到应有的保障，土地产权关 样， 租户随时都可以将土地收回来自己经营。在这币叶Ｉ 系混乱。在缺乏现代的土地资产经营模式和组织方式的 情况下，承租户在土地流转中处于被动地位，其利益得 情况下，上级代下级集体经济组织行使集体非农建 不到有效保护，影响其对土地的投入。 设用地流转中的土地资产处置权利的情况较为普遍。 ３，有的地方土地租金过高，可能会造成承租户对土 （二）对策建议 地的掠夺性经营，不利于农村经济的可持续发展和土地 集体非农建设用地流转依照法律规定是不允许的， 的合理利用。 但是随着经济建设的发展，这种流转已经成为不争的事 （二）解决的办法和建议 实，而且大量存在。当前，如果完全控制这种流转，则不 １．规范管理，建立土地流转日常管理机制。土地流 利于经济建设发展的需要。笔者认为，应采取经济、行 转涉及土地所有者、土地经营者等多方面的利益，流转 政、法律等有效手段，规范集体非农建设用地流转的管 必须按规范的操作程序进行。上地流转关系确立后，流 理，保障经济建设的持续、健康、快速发展。对集体非农 转双方要签订流转合同，明确流转的形式、数量、年限、 建设用地流转的管理，既要体现有偿、有限期、有流动的 条件及双方的权利、责任、义务等，合同要经有关部门的 “地改”总体要求，又要兼顾圉家、集体经济组织和农民 公正，要全面建立农村土地流转登记制度，使流转管 三者的利益；通过法律规章的保驾护航，将其统一纳入 工作正常化、规范化。 公平、公正、公开的土地有形市场，真正实现两种所有权 ２．加快土地流转的立法。制定有关农村上地流转的 一体化管理的Ｈ标。 法律、法规，ｘ，ｉ－ａ￣民土地权利的界定，使用权流转的收益 （作者单位：海林市国土资源局） 日 黑龙江国土资源２００６ ８
