房地产估价师《理论与方法》模拟训练习题及答案

练习题及答案

第 1 题 对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命是( )。 A.建筑物竣工之日起到不能保证其安全使用之日的时间 B.在正常市场和运营状态下净收益大于零的持续时间 C.由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D.剩余经济寿命与实际年龄之和的时间 【正确答案】： B

第 2 题 某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、，保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为( )万元。

A.245 B.275 C.315 D.345

【正确答案】： D

第 3 题 某宗房地产年收益为60万元，建筑物价值为200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用期限为30年，土地报酬率为6%，该房地产的价值为( )万元。

A.4.99 B.495.53 C.695.53 D.800.00

【正确答案】： D

第 4 题 某房地产开发商开发一幢建筑面积10000O的写字楼，开发完成后销售均价为3000元/O，已知取得土地时楼面地价为1000元/O，开发成本和管理费用为1200元/O，开发成本和管理费用在开发期内均匀投入，开发完成后即开始销售，销售费用为销售价格的2%，销售税费为销售价格的5.5%，开发期为1.5年，年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为( )。

A.7.90% B.11.08% C.11.83% D.13.73%

【正确答案】： B

第 5 题 某成片荒地面积1kO，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%，该地块可转让土地的`应计成本是( )元/O

A.310.61 B.321.60 C.477.87 D.494.77

【正确答案】： C

第 6 题 某写字楼的建筑面积为4000O，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/O。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/O，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为( )万元。

A.67.60 B.811.24 C.1622.48 D.2433.72

【正确答案】： D

第 7 题 在假设开发法的现金流量折现中，估价对象开发完成后的价值对应的时间一般是( )。

A.取得待开发房地产的时间 B.开发期间的某个时间 C.开发完成后的时间 D.开发完成之后的某个时间 【正确答案】： B

第 8 题 现评估一个半年前停工的在建工程价值，经测算，完成全部工程的建造费用为1500元/O，其中主体工程900元/O，安装及装饰装修工程费为600元/O。该在建工程主体部分已完成，未施工的安装及装饰装修工程按原设计要求在1年内完成，未完成部分的费用均匀投入。若折现率为15%，则在估价时点的续建费用为( )元/O。

A.486.52 B.521.74 C.559.50 D.1398.76 【正确答案】： B

第 9 题 直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由( )决定的。 A.房地产的历史价格资料 B.房地产的未来价格资料 C.房地产的现实价格资料

D.估价师选取的现时和未来的价格资料 【正确答案】： A

第 10 题 某类商品房2004～2008年的售价分别为6000元/O、6300元/O、6678元/O、7212元/O、75元/O。利用平均增减量法，该类商品房2009年的价格为( )元/O。

A.7974.00 B.8023.00 C.8056.25 D.8078.00 【正确答案】： C