控制性详细规划文本

目 录

第一章 总则....................................1 第二章 规划区范围、性质及规模..................1 第三章 土地使用性质分类及控制....................1 第四章 土地使用强度控制.......................1 第五章 建筑物控制............................2 第六章 用地布局规划..........................3 第七章 道路交通控制..........................3 第八章 公共配套设施规划......................5 第九章 绿地系统规划..........................5 第十章 景观规划与城市设计....................5 第十一章 附则.................................6

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第一章 总则

第1.1条 为了科学合理地利用规划片区的土地，保证控制性详细规划的顺利实施，落实规划分图图则规定的控制要求，提出规划管理及相关的控制标准，根据《中华人民共和国城乡规划法》、建设部颁布的《城市规划编制办法实施细则》，制定《Ａ市Ａ区十字路口控制性详细规划》。

第1.2条 《Ａ市Ａ区十字路口控制性详细规划》主要依据《城市用地分类与规划建设用地标准》、 《城市居住区规划设计规范》、《城市道路交通规划设计规范》、《A市城市建设总体规划》、《A市城市规划标准与准则》、A市、市规划行政主管部门颁布的有关建设文件和专家与相关部门审议意见、A市规建纪〔2003〕4号文、A市规建纪〔2003〕6号文、A市规委纪〔2003〕7号文等而编制的，其内容深度达到国家规定的控制性详细规划要求。

第1.3条 本规划成果包括文本、分图图则、规划图和说明书四个部分，主要针对控制性详细规划进行编制，文本与分图图则是该区建设与规划管理的重要依据，二者须同时使用，不可分割，具有同等的法律效力。

第1.4条 坚持区域协调发展的原则；坚持生态第一、可持续发展的原则；坚持布局合理、功能明确、“以人为本”的原则；坚持统一规划、分期开发的原则。

第1.5条 本规划文本涉及的指标是根据国家、A市和A区的相关、法律、法规、规范、条例、准则以及A市实际情况、结合长远发展要求而制定的。对于本规划文本及图则未涉及的指标、技术规定，均应参照国家、A市和A区的相关法律、法规、规范、准则执行。

第1.6条 本规划适用于规划区内各地块和各类别用地的土地使用、各类建筑物新建及改扩建的管理工作，是下层次修建性详细规划编制、建筑和市政工程设计管理工作的依据。

第二章 规划区范围、性质及规模

第2.1条 规划范围

规划片区是指武陵大道以东、柳叶大道以北、沙港路以南、芙蓉路以西的区域。

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第2.2条 规划区性质

规划片区是A区的政治、经济、居住中心。

第2.3条 用地规模

规划用地面积１０．５公顷，建设用地面积５．６公顷，其中，编制分图图则的用地面积：１０．５公顷。

第2.4条 人口规模

规划控制人口规模约６０００人。

第三章 土地使用性质分类及控制

第3.1条 土地使用性质分类和分类代码均按照《城市用地分类与规划建设用地标准》GBJ137-90规定的城市用地分类代码，划分至小类，并根据现实情况和实际需要，增加商住用地（代码为Ｒ２１Ｃ２１）。

第3.2条 依据本片区的功能定位，确定本片区的主要土地用途为：居住用地、 商业用地、行政办公用地、街头绿地、道路交通用地。各地块土地利用性质详见“土地利用规划图”和分图图则。

第3.3条 规划所确定的土地用途是对未来土地使用的控制和引导，在土地开发建设过程中，土地使用性质及用地规模必须符合文本和图则的规定。

第3.4条 现有土地的使用性质若与本规划规定不符，应按照本规划进行控制和引导，逐步加以改造，使该用地使用性质与本规划的规定相符。

第3.5条 相邻的两个或多个地块共同开发时，各地块的土地使用界线可适当调整，即对土地进行盘整，配套设施位置也可在共同开发的地块内做适当调整，但其用地性质、配套设施项目和规划指标要求，需按图则中的规定执行。在细分地块内的局部开发，应本着整体规划、分步实施的原则进行。各地块的用地性质、配套设施项目和规划指标要求，应根据图则中的规定落实，整体上符合规定。一

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个地块内有一个以上的开发单位时，应统一作修建性详细规划，以保证公共设施、集中绿地的建设，贯彻规划意图，以利于居住社区的形成。

第3.6条 土地使用性质的变更须符合土地使用兼容性质的规定；不符合土地使用兼容性质的用地性质变更须由市规划委员会审批通过后方可变更。

第3.7条 建筑物的改建、扩建和新建，其使用性质应同所在地块的土地使用性质相符。

第3. 规划区内公共绿地、街头绿地、公共设施和市政设施用地不得改变土地使用性质。

第四章 土地使用强度控制

第4.1条 规划对各地块的控制指标分为规定性和指导性两类。各地块的用地性质、容积率、建筑密度、绿地率等规定性指标必须符合图则及地块指标控制表中规定的指标，各地块中的建筑色彩、建筑形体等为指导性指标。

第4.2条 各地块控制指标详见分图图则的规定。

第4.3条 各地块建设除须满足本规划地块控制指标的要求外，还必须遵守相关法规、规范。

第4.4条 容积率指标为上限指标，地块内开发建设时容积率指标不得超过规划中规定的指标。

第4.5条 建筑密度指标为上限指标，地块内的建筑密度不得超过规划中规定的指标。

第4.6条 绿地率规定：绿地率是衡量环境质量的重要指标，主要根据国家有关规范和地块的不同使用功能确定，规划中采用的绿地率均为最低值，只能提高，不能降低，以保证应有的环境质量。

第五章 建筑物控制

第5.1条 建筑间距控制：地块内所有建筑的间距必须满足国家有关日照、消防、交通、工程管线敷设及卫生条件等要求，符合有关建筑规范和防火规范的要求，同时应符合以下规定：

第5.1.1条 住宅正面间距：

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1、高度24米以下的住宅平行正南向布置时，最小间距不得小于南向建筑高度的1.0倍。

2、高度24米以上的住宅正面间距按以下规定确定：

（1） 高度为24－60米的高层住宅，基本间距为25米。在基本间距的基础上，建筑物高度每增加1米，建筑间距增大0.5米；

（2） 高度60米以上的高层住宅，基本间距为43米。在基本间距的基础上，建筑高度每增加1米，建筑间距增大0.3米。

（3） 垂直布置的多层和低层住宅建筑间距：南北向的间距不应小于该两幢建筑平均高度的0.8倍；东西向的间距不应小于该两幢建筑平均高度的0.7倍。当垂直布置的住宅建筑的山墙宽度大于12米时，应按平行布置的间距规定控制。

第5.1.2条 住宅侧面间距：

（1） 多层条式住宅之间不应小于6米；高层与各种层数住宅之间不应小于13米。

第5.1.3条 住宅正面不同方位间距折减系数必须符合《城市居住区规划设计规范》（2002年版）。

第5.1.4条 医院病房楼、托幼及学校教学楼与相邻建筑的间距应符合附表一的规定：

附表一：

建筑性质 托儿所、幼儿

园

日照间距

其生活用房应满足底层满窗冬至日不应小于3小时的日照标准； 活动场地应有不应小于1/2的活动面积在标准的建筑日照阴影线之

外。

学校

教学楼应满足冬至日不应小于2小

时的日照标准。

教室长边与周边相邻建筑间

距不应少于25米。

最小间距

托儿所和幼儿园宜布置在居住区内；其生活用房与其它建筑之间的间距不应小于18

米。

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医院病房楼、休（疗）养院

住宿楼

病房、住宿楼应满足冬至日不应小

于2小时的日照标准。

病房、住宿楼与周边相邻建筑间距不应小于24米。

第5.1.5条 其它非居住建筑间距应综合考虑日照、采光、通风、消防、防灾、管线埋设和视觉卫生等要求，并结合本市建设用地实际情况确定。

第5.1.5.1条 非居住建筑与居住建筑相邻时，建筑间距按居住建筑间距控制。

第5.1.5.2条 非居住建筑之间的间距：

1.高层非居住建筑平行布置时，建筑间距不应小于较高建筑高度的0.4倍，且其最小值不应小于22米；

2.高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于20米；

3.多层非居住建筑平行布置时的间距最小值不应小于18米；

4.低层非居住建筑与高层、多层、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值不应小于12米。

5.以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。

第5.1.6条 住宅底层为商店或其它非居住用房时，住宅间距的计算，不得扣除底层的高度。但同一裙房之上的几栋建筑，计算间距时可扣除底层裙房高度。

第5.2条 建筑后退控制：

第5.2.1条 建筑退让用地红线距离和退让道路红线距离，应满足消防、地下管线、交通安全、防灾、绿化和工程施工等方面的规定，以及由城市规划主管部门指定的相关规划要求。住宅建筑退让用地红线的距离应符合附表二：

第5.2.2条 本规划区内建筑物后退道路红线距离的标准为：50米、20米道路两侧建筑后退5米， 60

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米道路两侧建筑后退10米，10米道路两侧建筑后退3米，有特殊要求路段除外。

第5.3条 临街建筑修筑围墙需经规划行政主管部门审批，围墙须在建筑红线以内设置并且高度不得超过2米，设计时要求采用通透围墙，其实体部分高度不大于0.5米，色彩及造型与建筑物相协调。

第5.4条 建筑物首层若架空作为停车或其它敞开式公共活动空间时，可不计入容积率指标，但应计入建筑高度指标。

附表二：

退让距离 最小退让距离（m） 主要 朝向 中高层 多层 低层 次要 朝向 中高层、多层 低层

侧面有居室窗户的，须同时满足视觉卫生要求 5 10 10 5 10 注：主要朝向为南至东侧建筑，次要朝向为北至西侧建筑。

非居住建筑退让用地红线的距离应符合附表三：

附表三：

主要 朝向 高层 多层 应退让距离 不宜小于建筑高度的0.25倍 最小退让距离（m） 14 10 6 12 低层（3层以下） 次要 高层 不宜小于建筑高度的0.2倍 源-于-网-络-收-集

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朝向 多层 10 6 低层（3层以下） 注：1.主要朝向为南至东侧建筑，次要朝向为北至西侧建筑。

2.附表三适用范围除附表一规定以外的非居住建筑。

第六章 用地布局规划

第6.1条 用地布局结构：“两心、三片“的结构。

第6.1.1条 “两心”：居住文化中心和商业中心。

第6.1.2条 “三片”：商业金融片区、居住片区、行政办公片区。

第6.2条 居住用地规划：

第6.2.1条 本规划区内规划有四个居住片区：A居住片区、B居住片区、C居住片区、D居住片区，其中，A居住片区规划人口480人，B居住片区规划人口600人，C居住片区规划人口500人，D居住片区规划人口610人。

第6.2.2条 规划区内居住用地由二类居住用地（R2）和商住用地（R21C21）构成，主要发展以多层、中高层为主，适量高层为辅的居住区，居住用地面积3.65公顷。

第6.3条 公共设施用地规划

第6.3.1条 商业金融中心主要位于武陵大道的东侧。

第6.3.3条 公共服务设施分三级配置：市级、居住区级和小区级，各级公共服务设施用地按照《城市居住区规划设计规范》和《A市居住小区技术标准》设置，非用地的公共服务设施可与其它建筑合设。

第6.3.4条 规划公共服务设施用地1.33公顷，占建设用地的25.0％。

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第6.4条 绿地规划

第6.4.1条 规划本片区绿地由片区级公共绿地（含居住区小公园、街头绿地）、居住小区绿地（小游园）、街头绿地组成，其绿地不得改为其它用地。

第6.4.2条 规划片区内规划绿地面积0.55公顷，占建设用地的5.24％，人均公共绿地0.85平方米。

第七章 道路交通控制

第7.1条 规划区道路红线宽度应按道路规划图及附表四中确定数据进行控制

第7.2条 道路两侧绿化带的控制应执行下列规定：

第7.2.1条 新建道路应按附图中确定的数据控制；

第7.2.2条 表中提出的绿化带控制宽度为道路单侧绿化带宽度的下限指标；

第7.2.3条 绿化带可结合道路断面的设计统一设置，具体应按规划中的规定执行。

附表4 规划区道路横断面控制指标一览表

红线道路断面 宽度（米） 绿人行化中分带 主干路A-A 50 4 36 1 4 （柳叶大道） 机动车道 绿化侧分带 非机绿化动车带 道 注 备 道 其中路面宽度（米）（单侧） 源-于-网-络-收-集

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主干路B-B 60 36 1 6 2 3 （武陵大道） 次干路C-C 18 12 1 3 （沙港路） 支路（武D-D 10 7 1.5 叶路）无路灯 支路（文化路、芙E-E 10 7 1.5 蓉路）有路灯

第7.3条 规划区主要出入口控制。

第7.3.1条 规划区主要出入口道路为文化路和武叶路。

第7.3.2条 规划区互通式交叉路口1个：

文化路与武叶路的交叉口；

第7.4条 配建停车场（库）的规定

第7.4.1条 配建停车场（库）的停车位设置应符合规划中的规定，具体配建停车位的数量，可根据实际建设规模进行调整，计算标准执行附表五中的规定。

第7.4.2条 配建停车场应就近设置，距主体建筑出入口的距离不宜超过50米，地下车库出入口（从车道降坡点算起）应设置于地上建筑物内。

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第7.4.3条 大中型公共建筑应根据地块内建筑的布置、建筑使用性质和规模，设置一个以上的装卸货物场地；

第7.4.4条 商业购物中心、文化娱乐中心、宾馆、办公楼等，必须建设与之相配套的机动车停车场（库）和自行车停车场及供本单位职工的自用停车场，停车场的基本规模可根据建筑性质、规模确定。

附表五： 配建停车场（库）控制指标表

建筑类型 办公建筑 商业建筑 酒店建筑 市场 文化建筑 单元式住宅 幼儿园 街头绿地

机动车配建指标 1.5个停车位/100㎡建筑面积 0.6个停车位/100㎡建筑面积

0.5个停车位/客房 0.8个停车位/100㎡建筑面积 0.6个停车位/100㎡建筑面积 0.7个停车位/100㎡建筑面积 0.5个停车位/100㎡建筑面积 0.1个停车位/100㎡占地面积

第7.5条 地块机动车出入口的设置应符合以下规定：

第7.5.1条 有大量人流、车流集散的公共建筑，其主要出入口面向城市主、次干道时，应妥善处理出入口与配建停车场的位置，具体按分图图则确定。

第7.5.2条 地下车库出入口（从车道降坡点算起）应设置于地上建筑物内。

第7.6条 道路规划实施细则。

第7.6.1条 规划区内支路的设置应尽量减少和城市主干道直接连接，支路和主干道相连时，交叉口车辆左行。

第7.6.2条 所有停车场均应为残疾人提供不小于总数1.5％的停车位，专位专用。

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第7.6.3条 不宜在行人集中地区设置机动车出入口。

第7.6.4条 规划区内的所有公共开放空间应为所有人提供安全舒适的通道，公共活动场所和人行道处应为残疾人提供无障碍通道。

第八章 公共配套设施规划

第8.1条 规划区强调社区服务及其内容，安排了特殊学校、幼托、肉菜市场、邮电所、储蓄所、公厕、小型垃圾转运站、事处、派出所、活动中心、街道医院、社区服务中心、变电所、消防站等配套设施。

第8.2条 规划区配套设施的项目、数量、用地规模或建筑面积均不得少于图则中得规定。图则中规定了用地位置、用地规模的配套设施必须按规定执行。

第8.3条 未确定用地位置的公共配套设施按图则规定的地块内建设，具体位置可在修建性详细规划阶段进行布置，用地面积规模不得改变。

第8.4条 在规划区内设小型垃圾转运站9处，每处用地面积不小于100平方米，与周围建筑物的间距不小于5米，要求在建设转运站同时，必须设置号绿化隔离带。

第8.5条 规划在人流集中地段设置23处公共厕所，每处建筑面积不少于60平方米。公共厕所应做好绿化隔离和清洁管理。设于公共建筑 内的公共厕所应有直接出入口对公众使用。

第九章 绿地系统规划

第9.1条 本规划确定的公共绿地是面向公众的公共开放用地，在城市开发建设时应严格保障其不受侵占。

第9.2条 本规划确定的公共绿地、广场用地、文化娱乐用地是向公众提供活动场地的公共活动用地，应尽可能提高公共活动用地中面向所有公众开放的用地比例。

第9.3条 公共绿地的绿地率应控制在70%以上。绿地应以乔木为主。

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第9.4条 各地块在满足分图图则所规定的绿地率指标的同时，还应尽可能增加绿化面

积，并充分利用各种有利条件增加垂直绿化、屋顶绿化，提高绿化效果。第9.5条 区内所有道路均应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离设施。

第9.6条 图则中规划确定的公共绿地，除园林建筑、绿化生产管理的少量建筑、构筑物及必要的配套设施外，严禁建设其它性质的建筑。

第9.7条 居住用地及其它各类性质用地的绿地率应符合地块分图图则中的规定。

第9. 居住用地及其它各类性质用地的绿地率须符合地块图则中的规定。

第十章 景观规划与城市设计

第10.1条 景观规划：

第10.1.1条 加强对规划区内不同地块的建筑艺术的组织，通过城市活动空间的点、线、面的组合和城市建筑物与构筑物在形式、风格、色彩、尺度、空间组织等方面的协调，形成城市文脉结构、整体的空间肌理和组织的协调共生关系，体现出最富有生活气息的城市艺术面貌。

第10.1.2条 重视城市节点的统一规划设计，特别是将那些位于重要景观道路上以及公共绿地、街头绿地、商业广场、规划片区中的标志物周围所形成的城市节点作为重点。各个重点地段、重点地块内的建设要求相互协调，共同营造优美的城市景观特点。

第10.1.3条 商业广场作为规划片区的公共活动中心，其建筑物、绿化、雕塑及广场的布置要与自然和人文环境的特色协调，融为一体，展现出规划片区功能、技术、和艺术的三位一体的完美效果，以满足居民的精神生活与物质生活的需要。

第10.1.4条 沿柳叶大道的建筑物是体现规划片区景观的重要界面，土地、水体、树木、建筑物作为景象构成要素，规划要求匀质板块的居住与疏密有序的穿紫河滨河景观核心区形成鲜明的空间，充分体现自然与人工的完美结合。

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第10.2条 城市设计引导

第10.2.1条 规划片区作为A区的中心区，其开发建设活动均应遵循下列原则：

(1)有利于强化城市公共空间的系统性和形态特色。

(2)有利于环境的舒适和安全：并与周围环境互相呼应，相得益彰。

(3)有利于形成人工与自然完美结合的生态居住家园。

第10.2.2条 沿武陵大道所有建筑均应以面对道路一侧为重要的形体展开面加以设计与控制，单体建筑造型美观大方，突出个性形象，建筑群体则应整体效果统一、协调，形成有节奏，有韵律的沿街公共建筑空间。

第10.2.3条 住宅小区设计原则

（1）住宅的组合要统一而有变化，其领域性、识别性和安全性要强。住宅设计要适应不同使用者的要求。

（2）提供丰富多样的户外活动空间

（3）居住小区的建设必须建筑物和配套设施同步进行建设。

第10.2.4条 街道设计原则

（1）街道应建立良好的空间序列和形体秩序，空间尺度宜人，街景错落有致。应做好街道的绿化，应注意草坪和景观、遮阳效果的树种配置。

（2）小区道路绿化应结合地形处理，建筑的形体设计与色彩应考虑与周围环境的协调，形成整齐有序富有韵律的居住区空间环境。

（3）街道环境小品设施，必须纳入统一规划，统一建设，统一管理。

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（4）街道照明应选用具有自然色彩的光源，人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源;不同场所的灯管高度应有相应的规定。

（5）公共建筑的色彩以淡雅为主调，作为重点景观的公共建筑的造型和色彩应突出个性和特色。

第10.2.5条 环境设计原则

（1）建筑物外墙所采用的材料不得产生给行人及司机带来不适或威胁安全的光反射；建筑物外墙不宜大面积地使用明亮耀眼的颜色，宜选用柔和中性的色彩，但可以使用一定程度的色彩对比来突出建筑物的门窗、入口、节点等。

（2）建筑泛光照明不应直接射入其他建筑窗内，公共建筑顶部照明应按照夜间远处眺望的要求设计。

（3）建筑物顶部的设计应与建筑的整体设计及城市空间环境相协调，全部设备应隐蔽。

第10.3条 建筑形象

第10.3.1条 建筑风格应探索反映时代气息、适合A市的亚热带气候条件和江水环绕的生态环境的现代建筑形式。

第10.3.2条 建筑主色彩应以白色和各种浅灰色为主，力求清新淡雅，与环境相协调。

第10.3.3条 多层、中高层住宅建筑屋顶形式在统一中寻求变化，宜采用全坡屋顶。

第11.3.4条 高层建筑形象应符合下列要求：

（1）塔式高层主体的体量不宜过大

（2）宜选用塔式高层，以避免过多的视线遮挡。

第10.4条 城市公共开放空间

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第10.4.1条 城市公共绿地严禁任何单位以任何理由占用，城市公共绿地的设置以绿化、小品、景点为主，城市公共绿地周围建筑应以绿地为中心进行设计。

第十一章 附则

第10.1条 本规划文本与图则具有同等法律效力应同时使用。本规划区内的一切建设活动必须执行本规划图则和文本的规定。

第10.2条 本规划文件未包括的内容应以国家现行有关规范和标准及湖南省和A市有关、法律、规范相关规定为准。

第10.3条 凡需变更用地性质、用地范围，符合文本规定的变更，必须先提出调整规划，并重新核准配套设施规模，报城市规划行政主管部门批准后方可执行；不符合文本规定的变更须报审批机关审批。

第10.4条 凡与规划文本和图则的规定性要求相矛盾的现行规划设计和建设规定应以本规划为准。

第10.5条 本文本与图则经A市批准后，自A市批准之日起生效。本图则由市规划建设局负责解释。

第10.6条 名词解释

（1）用地性质：指地块的使用功能。

（2）容积率：地块内总建筑面积与地块面积之比。

（3）建筑密度：地块内各类建筑的基底总面积与地块面积之比。

（4）绿地率：地块内各类绿地的总和占地块面积的比率。

（5）建筑红线：一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

（6）建筑后退红线距离：指建筑物基底位置（外墙）后退道路红线的最小距离。

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（7）配建设施： 与人口规模相对应配套建设的公共服务设施、道路和公共绿地的总称。

（8）建筑限高：建筑物不得超过的最高高度限值。

（9）配建停车面积：按国家有关规定必须设置的机动车和非机动车的停放面积。

（10）机动车出入口方位：指允许地块设置的机动车出入口方位。

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