上海二手房买卖流程是怎么样的

《城市房地产转让管理规定》第七条规定了房产转让的具体程序，包括签订书面转让合同、提交有关文件、申请成交价格、现场查勘和评估、缴纳税费、办理房屋权属登记手续和核发房地产权属证书等。二手房买卖流程可分为“无贷款”和“有贷款”两种，其中“无贷款”流程较为简单，而“有贷款”流程需要经过更多环节。中介公司会根据买方和卖方的资信情况以及房屋情况选择不同的贷款方式，并办理相应的贷款手续。

法律分析

根据《城市房地产转让管理规定》第七条的规定,房产转让需要按照以下程序进行:

1. 房地产转让当事人签订书面转让合同;

2. 房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请,并申报成交价格;

3. 房地产管理部门对提供的有关文件进行审查,并在7日内作出是否受理申请的书面答复,7日内未作书面答复的,视为同意受理;

4. 房地产管理部门核实申报的成交价格,并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估;

5. 房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费;

6. 房地产管理部门办理房屋权属登记手续,核发房地产权属证书。

购买二手房流程可分为“无贷款”和“有贷款”两种：

一、无需贷款的上海二手房买卖流程为：

1、卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可)

2、买方有初步意向，中介带其看房。

3、买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)

4、中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。

5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)

6、中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。

7、中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改)

8、双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了。然后打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效。

9、中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续。领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》，然后付尾款，交中介费(买卖双方各交房价的1%)，去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。

10、20个工作日后买方新的《房地产权证》办出。凭《收件收据领取》。

注：涉外人士，包括港澳台，买卖合同、借款合同须办理公证。

二、需要贷款的二手房买卖流程

1、卖方到中介挂牌。(一般卖方会在好多个中介挂牌，在没有买方成交意向前，只要知道房屋的大致情况即可)

2、买方有初步意向，中介带其看房。

3、买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书。(中介公司应先询问卖方此房屋是否尚未卖出)(买方应注意意向金何时转化为定金)

4、中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下。

5、中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)

6、中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力。

7、中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商。(成交价几何、房屋内固定设施如何处置、何时付首付及首付多少、过户期间、交房时间、户口迁移问题、尾款何时付、物业维修基金及过户等);(中介公司一般先打印两份合同草案，以便双方协商修改)

8、中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件(将买方及房屋基本信息告知合作的贷款公司，做初步评审，评审贷款人及评估房屋价格)，防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷。

房产中介针对不同的贷款人会选择不同的步骤：

A、主贷人资信很好(年龄、学历、工作、收入、现有资产以及配偶情况、有无子女等综合考虑)，一定能够贷全额，那么中介公司会先进行第，然后凭此买卖合同，约买方即银行工作人员一同办理贷款手续(若卖方有时间也愿意配合更好)。

B、主贷人资信很一般，是否能贷款还不能确定。为了避免双方签署正式合同后买方无法贷款而引发纠纷，中介公司会到第7项后，直接约买方即银行工作人员办理贷款手续。等贷款审批下来后再约双方签署正式合同。

9、贷款审批下来后。买方付足约定的首付款给卖方。

10、中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手续。

11、20个工作日后，凭《收件收据》领《房地产权证》，以及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)。

房产证买方自己保管，同时将《他项权利证明》、及契税单复印件尽快送至贷款银行。

12、银行放款至卖方指定帐户。

拓展延伸

二手房买卖流程需要经过以下步骤：

1. 房屋买卖合同签订：双方在房屋买卖合同中达成协议，明确房屋的名称、地址、价格等条款，并约定过户日期和方式。

2. 房屋过户：双方按照合同约定，到房屋登记部门办理房屋过户手续。在此过程中，需要提供房屋权属证明、房屋买卖合同等文件。

3. 房屋交割：双方在过户完成后，进行房屋交割。卖方需要将房屋的所有权、占有权、使用权等交割给买方，买方需要支付房屋价款。

4. 户口迁移：买方将户口迁入房屋所在地的户口管理部门，以便享受房屋带来的居住权益。

以上是二手房买卖的一般流程，具体操作细节可能因地区、等因素而有所不同。为了确保交易的安全和合法性，双方在进行房屋买卖时，应当遵循相关法律法规，并尽可能寻求专业律师或相关部门的帮助。

结语

根据《城市房地产转让管理规定》第七条的规定，房产转让需要按照以下程序进行。购买二手房流程可分为“无贷款”和“有贷款”两种。无贷款的流程为：卖方到中介挂牌，买方有初步意向，中介带其看房，买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书，中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下，中介公司尽快将意向金交至卖方，中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商，双方达成一致意见，各自设置合同密码，然后草案文本就转化为正式文本了，打印(一般至少需要五本)，双方亲笔签署，合同即时生效，中介公司约买卖双方一起去交易中心办理过户手续，领取《上海市XX区房地产交易中心收件收据》，然后付尾款，交中介费(买卖双方各交房价的1%)，去物业办理过户手续等。如果一方无法亲自到场，需要办理委托公证手续。需要贷款的二手房买卖流程为：卖方到中介挂牌，买方有初步意向，中介带其看房，买方决定购买，向中介公司交意向金，并签意向金协议书，中介公司联系卖方，将产证原件即卖方身份证复印件留下，中介公司凭产证复印件去房屋所在地房地产交易中心拉“确权单”(确认产权人基本信息、房屋是否设定抵押或租赁等)，中介公司尽快将意向金交至卖方(最好约上买方一起)，此时意向金在性质上已转化为定金。对双方都具有了约束力，中介公司约买卖双方，一起就买卖合同的各项条款进行协商，中介公司会初步判断买方是否符合贷款条件，防止其无法贷款或不能贷足而引发定金纠纷，然后进行第，凭此买卖合同，约买方即银行工作人员一同办理贷款手续，等贷款审批下来后再约双方签署正式合同，买方付足约定的首付款给卖方，中介公司拿银行抵押登记材料，约买卖双方去交易中心办理过户手续，20个工作日后，凭《收件收据》领《房地产权证》，以及《他项权利证明》(银行抵押权设定凭证)，银行放款至卖方指定帐户。

法律依据

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条 商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

商品房销售管理办法：第四章 销售代理 第二十五条 房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。

房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。