物业管理案例分析精选题及答案

案例一：

某住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。 20XX年2月16日上午，两名业 主到物业公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司 拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管 理公司的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主天然气， 而且要求业主赔 偿损坏的物品。请分析：

(1) 物业管理公司的做法是否妥当？为什么？ (2) 物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题 ？ 答案要点

(1) 物业管理公司的做法是不妥当的。

① 业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为届丁两个不 同的法律关系，两者之间没有联系。

② 物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误 的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。

③ 物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。 因双方之间的其 他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务， 致使矛盾激化，物业公司是 有责任的。

(2) 物业管理公司应该如下妥善解决问题：

① 根据物业公司与业主之间的约定， 业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业 公司应该按照约定向业主出售燃气。

② 如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任， 要求其赔偿损失，则 必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失， 则不能向业主提出索 赔要求。

③ 物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之 前，可以向有管辖权的人民申请支付令，即根据法律提起督促程序。

④ 为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、 收费依据和对方欠费的证据等。物业公司作为原告应当向人民递交起诉书， 并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。

⑤ 接到决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加 庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。 ⑥ 收到判决书后，若不服地方人民第一审判决，物业公司有权在判决书送达 之日起十五日内向上一级人民提起上诉。 第二审人民的判决、裁定，是 终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决， 胜诉方可以向 申请强制执行。

案例二:

20XX年3月。某广告公司入住某小区的 A1栋别墅，久佳物业管理公司是该小区 的物业管理者。根据物业服务合同，20XX年3月至7月，该广告公司应交纳物 业服务费2296元，水电费13元。然而，20XX年5月4日，该广告公司发现 有人进入公司窃取了价值l万元左右的财物，立即报了案。当久佳物业管理公司 向该广告公司收取物业服务费等费用时，该广告公司以物业管理公司单方面违 约，未能履行好治安管理职责为由，拒绝交纳物业服务费和水电费。 双方为此发 生纠纷，物业管理公司以该广告公司拒付所欠费用为由诉至。 请问：

(1) 该广告公司是否可以拒付所欠物业服务费和水电费 ？为什么？ (2) 久佳物业管理公司在广告公司被盗的问题上是否应当承担责任 ？ 答案要点：

① 该广告公司不应拒付所欠物业服务费和水、电费，因为收取物业服务费是物业 管理企业的权利，广告公司应为所接受的服务付费， 而水、电费是物业管理企业 代收的费用，与安全服务无关。

② 在广告公司被盗的问题上，关键是看物业管理公司的保安防范工作是否到位， 如果保安防范工作到位，则物业管理公司就不应承担责任； 如果物业管理企业没 有履行物业服务合同上约定的义务，在保安防范工作上存在缺陷，造成业主损失 的，物业管理公司应当承担相应的法律责任。

案例三：

某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老先生的身份 存有异议，认为他不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这 个老先生是本小区某业主的岳父。 该业主认为，自己的岳父退休在家，身体也不 错，平时乂热心，而自己平时工作忙，由岳父代表自己参加业主代表大会，甚至 参加业主委员会，是完全可以的。 请问：

1、 什么是业主大会？不是业主就不能参加业主代表大会吗？ 2、 哪些人可以参加业主代表大会？

3、 如果可以，非业主如何参加业主代表大会？

1、业主大会是由物业管理区域内全体业主组成， 是代表和维护物业管理区域内 全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治组织。 并不是所有情况下，非业主都不能参加业主代表大会。 2、 业主大会或业主代表大会是行使业主自治管理权、决定物业重大管理事项的 重要组织形式和最高权力机构。由此可知，业主参加业主代表大会既是合情合理， 乂是合乎法律规定的。但这并不是说其他人就没有出席业主大会的权利和可能， 只要在完成一定的法律手续后，是有资格代替业主参加业主(代表)大会。 3、 非业主在完成一定的法律手续后，都有资格代替业主出席业主大会。这个法 律手续就是有业主的书面委托。

但是，受委托的非业主只能拥有业主的部分权利，主要是发言权和投票权，非业 主代表本人没有被选举权，不能成为业主委员会候选人参选业主委员会委员。

案例四: 某业主在购买商品房时，，开发商要求这位业主按购房价款的 2%缴纳维修基金， 这位业主对此比较疑惑，认为这么大的一笔钱是否应由自己交纳， 它的管理

及使 用乂是如何的呢？ 请问： 1、 什么叫维修基金？维修基金应该归谁所有？ 2、 在维修基金的使用和管理中容易出现哪些问题？ 3、 维修基金由谁收取？应如何管理使用？

1、 维修基金是专项用丁住房共用部位与共用设备设施大修理、 更新、改造的基 金。 维修基金应归全体业主所有。维修基金是房产所有人对小区内共用部位、 共用设 施设备进行正常维修保养所提供的资金。 维修基金来自丁所有业主，所有权理应 届丁全体业主。 2、 维修基金的使用和管理中容易出现的问题有：

(1) 不能做到专款专用，而是将维修基金与物业管理费混同起来使用。 (2) 物业公司没有与业主委员会共同协商制订基金使用计划， 业主缺乏监督权， 无法行使维修基金所有者的权利。

(3) 物业公司将资金列入日常物业管理开支，牟取非法利润。 3、 维修基金有售房单位或开发商收取。国家规定，商品房销售时，售房单位代 为收取维修基金。

维修基金应该由售房单位代收并存入维修基金专户，先由房地产主管部门代管， 业主委员会成立后，经业委会同意，交由物业公司代管。由物业公司提出年度使 用计划，经业委会审定后实施。当维修基金不敷使用时，可由业委会研究决定， 向业主续筹。所以，维修基金所有权在全体业主，最终归业主委员会管理使用。

案例五：

•.无，.某住宅小区物管公司张贴出公告：\"为了安全起见,将关闭一扇出入小 区的大门，广大业主只能从另一扇门出入。”同时宣告，“将在被关闭的那扇大门 附近的空地开设洒吧，对外营业。”实际上洒吧是承包给小区内的一个业主经营。 对此，小区内的广大业主非常不满，认为出入小区不方便，占用空地影响小区环 境，纷纷要求重新打开被关的大门，同时要求不准在小区内经营洒吧。 物业管理 公司的对业主的解释如下关闭一扇大门是为了减少闲杂人员进入小区， 保证小区 的安全，物业管理公司有权这样做。 至丁洒吧是设置在空地上，不影响居民的日 常生活。而哪位承包洒吧的业主也有自己的道理， 他认为作为主人有权使用小区 公共用地。 请问： 1、 物业管理公司的理由是否成立，物业管理公司的做法对否？ ( 7分) 2、 如果其他业主接受物业管理公司和洒吧承包者的解释，则洒吧承包费归谁？ (8 3、 如果其他业主不接受物业管理公司和洒吧承包者的解释，应该怎么做？

(1)本案例中物业管理公司是否越权，可以查看物业管理委托合同。此纠纷中 物业管理公司在未经小区业主大会和业主委员会的授权下，作出关闭大门和开设 洒吧的行为是不适当的。

(2) 如果其他业主接受物业管理公司和洒吧承包者的解释，因为是在公有的土 地上开设洒吧，洒吧的承包费应该归全体业主所有， 物业管理公司因为没有土地 使用权，所以他无权分享这些收益。，但是物业管理公司可能根据合同约定得到 一些承

包代理费和承包管理费。

(3) 如果其他业主不接受物业管理公司和洒吧承包者的解释，而且物业管理公 司和洒吧承包者确实是错误的，并不停止他们的错误行为，则业主有权要求业主 委员会发挥作用，要求物业管理公司打开那扇门，同时要求撤除设置的洒吧。如 果业主委员会认为该物业管理公司既违反合同乂不胜任本小区的管理工作， 也可 以要求解除委托合同。另外，当业主委员没有履行职责时，任何业主都有权起诉， 以维护业主的合法权益。

案例六：

某住宅小区业主罗某住在顶楼，发现每逢大雨天就会有水渗入房内， 此情况已有 两年多了，为此他多次找过物业管理公司，物业管理公司也派人进行了修理， 但 渗水问题始终未解决。两年多来吴某一直受到渗水问题的困扰， 屋内墙壁更因长 期渗水而剥落发霉，部分家具壁柜也因此而霉烂。吴某认为内墙的损坏是由丁外 墙渗水所致，因此，要求物业管理公司赔偿其家具的损失。

请问：物业管理公司是否应当赔偿呢？请同学们从多个角度分析。 参：房屋出现墙面渗水应视不同情况处理。

第一，倘若罗先生与开发商签订的房地产买卖合同中对此渗水、 开裂等质量问题 有约定的，则应该按约定处理。

第二，倘若没有以上约定，则我国法规对房屋建成后可能出现的问题， 有保修期 的规定，房屋墙面的保修期一般为五年。在房屋保修期内，发现渗水，可以要求 开发商确定的维修部门上门维修。即使住宅的保修期已过，建筑施工单位仍有责 任将外墙和受损的内墙修理妥当。

第三，倘若多次维修仍存在渗水问题，则多数因房屋质量瑕疵所致。罗先生可以 委托房屋质量鉴定部门对房屋质量进行鉴定， 如确届房屋质量问题，如施工质量 粗糙，甚至填充墙未填实砌块，或者建筑材料水泥、砂浆、砖块质量低劣等，且 该质量问题影响购房人居住的，居住人可凭房屋质量鉴定报告依法向人民起 诉，要求退房。当然,罗先生也可同开发商协商解决此事。

案例七：

某市某区开庭审理一宗财产损害赔偿纠纷案， 原告是某小区的许女士，而被 告则是此小区的物业管理公司。某日晚上8时，许女士回家时发现屋内一片凌乱， 抽屉锁被打开，存放大笔现金的信封和一批物品不见了。 她一点算，丢失的东西 共计人民币约40000元。她马上报警，警方来人作了勘查、笔录等。许女士认为 物业公司在此事中有责任，没有履行其在《用户手册》中的有关承诺，即“管理 处提供全天24小时保安服务，负责大楼内公共地方与公用设施的治安消防工作， 为住户提供安全的环境”，还有关丁 “大楼实行封闭式的保安管理办法，即保安 实行24小时值班，楼内住户凭出入证出入、外来人员凭身份证登记进出”的规 定。因物业管理监视器图像不活，一处电梯乂无摄像，以致她家被盗、同楼另一 户防盗门锁被破坏及32栋北楼进入两个不明身份的推销人员，物业管理处都找 不到这些人进出大楼的相关记录。 请问：

1、 你对此事有何看法？物业管理公司有责任吗？应如何解决? 2、 物业治安与安全管理的具体实施应包括哪些方面的内容？

1、 参考意见及观点：

观点1:物业管理公司对此应该负责任。收取了物业管理费就意味着物业管理公 司对业主的财产、人身安全负起了责任。业主家里被盗，无论怎样，物业管理公 司都负有责任，只是责任的大小有区分而已。如果歹徒是从小区的大门或进 来实施盗窃的，则物业公司负有直接责任；如果是小区内的人员实施盗窃，则物 业公司也负有间接的责任。

观点2:看物业管理合同。一般来说，物业公司对业主的财产、人身安全无太大 的责任。在判定有无责任时，主要是看双方签订的合同上是否有与财产、人身安 全保障相关的条款。如果合同中没有明确约定物业公司对小区业主的人身与财产 安全负责的话，只要保安部门的服务标准达到了规定的要求， 物业公司就没有任 何法律责任，就不应对业主居室被盗承担赔偿责任。 在本次事件中，则要看在发 生失窃时，物业管理公司的保安有无失职之处。解决此事最好的办法是通过法律 途径来解决。 2、 物业治安与安全管理的具体实施应包括：

(1) 建立一只素质优良、训练有素、忠丁职守的治安人员队伍，配备必要的装 备； (2) 根据物业的类型和特点，分别完善和落实物业治安、安全管理方面的各项 制度；

(3) 进行小区或大厦的隔离等封闭或半封闭式的改造，创造安全的环境； (4) 有条件的在物业内安装相应的安全监控设备、设施；

(5) 注意总结物业治安、安全管理方面先进的、行之有效的管理经验，探索其 推广和应用的条件和可能；

(6) 汲取在物业治安、安全管理方面的教训，完善措施和手段，堵塞漏洞。

案例八：

居住在枫林豪景小区l号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了护栏，原因是小 区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被 盗事件，这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。 该小区的物业管理公司得 知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是枫林豪景小区业主委员会与该物业管 理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设 施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实， 但是拒不拆除。

请问：面对这种情况，物业管理公司应该怎么办 ？ 答案要点：物业管理公司应该采取以下措施：

① 这5户居民说明情况，要求居民遵守物业服务合同的条款，说明违反合同 应当承担的责任。通过多次反复耐心的说服教育，争取让居民主动拆除护栏。 ② 可以请业主委员会出面，对这 5户居民进行说服教育，劝他们拆除护栏。

③ 同时，物业管理公司应加强和完善安全管理，选用必要的现代化手段和设施， 并加强巡逻的力度，严格出入人员和车辆的检查，避免再次发生盗窃案件。

④ 如果经过认真耐心的说服教育，5户居民仍不同意拆除护栏，物业管理公司可 以向这5户居民发出律师函，指出违反合同的后果，说明物业管理公司即将采取 法律手段

保证合同的履行。

⑤ 在采取以上措施仍不奏效的情况下， 物业管理公司可以依据《中华人民共和国 合同法》和《物业管理条例》以及双方签定的物业服务合同向被告所在地的基层 起诉，要求按照《物业服务合同》的约定，判决这 5户居民承担违约责 任，将护栏拆除，恢复原状。

案例九：

20XX年10月的一天下午，某市一家写字楼大厦发生了一起电梯伤人事故。出事 当天，租用该大厦5层作为公司经营用房的李家两兄弟，因进货需要使用电梯。 而电梯的楼层显示装置坏了，因而无法判明电梯的位置。两人只好在各楼层寻找， 找到大厦的4层时，走在前面的李弟看见电梯门正开着，里面黑洞洞的，一脚迈 了进去，不料坠入电梯井中，后经抢救无效死亡。事发后，物业管理企业检查了 电梯，发现4层的电梯门锁有“外力破坏”的新鲜痕迹，怀疑是事主急丁使用电 梯强行推开了电梯门，因用力过猛失去重心从而导致事故发生。 而事主方则宣称， 他们从20XX年上半年开始在此办公，一直没有看到过一份物业管理单位关丁电 梯使用说明或乘梯注意事项的文件或通知。 出事时，他们并不知道电梯停在哪里， 怎么可能无故去4层强行推开电梯门呢？李家诉至，要求物业管理企业赔偿。 请问：物业管理企业是否应承担赔偿责任，为什么 ？

1 .物业管理企业就此案应当承担损害赔偿责任。

2. 物业管理企业作为写字楼的管理者，负有保障电梯等共用设备安全运行的法

定义务，从案情看，物业管理企业的行为存在严重过错， 应承担损害赔偿的民事 责任。具体表现在：

①物业管理企业没有在电梯轿厢内和电梯前厅张贴电梯安全使用说明和乘客乘 梯的注意事项，没有履行必要的告知义务，存在明显的过错。②物业管理企业未 能及时检查、排除电梯故障，导致电梯楼层显示装置不能正常显示， 乘客无法判 明电梯所在位置。因此，物业管理企业也存在明显过错， 应承担损害赔偿的主要 责任。 3. 李弟本身也有一定的过错，作为有民事行为能力的成年人，他应当预见到电 梯坏了，继续乘电梯有危险，但却疏忽大意，产生严重后果，应承担次要责任。

案例十：

某住宅小区数白名业主自发组成了 “业主维权委员会”，公开宣称要罢免不能代 表业主利益的“业主委员会”，并要求选出能代表广大业主利益的新的业主委员 会成员。据悉，该小区的业主委员会是由开发商控制的物业管理公司临时指定的， 而且对丁物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果， 并未经过业主大 会的审议，更未形成业主大会的决议，少了一道选聘程序，因此闹出了现在的大 麻烦。 请问：

1、 什么是业主大会和业主委员会？

2、 从案例所提供的资料，你认为部分业主与业主委员会委员之间的矛盾是如何 产生的，原因是什么？

3、 用“业主维权委员会”来罢免“业主委员会”是否可行？为什么？ 4、 请提出一个合理的解决问题的途径。

1、 业主大会是由业主组成，对物业小区重大事项有决策权和表决权的权利机构。 业主委员会是业主大会的常设机构， 是由业主大会选举的代表组成，代表业主利 益想社会各方面反映业主的意愿， 在业主大会与物业管理公司之间进行沟通， 并 对物业管理公司进行监督的民间组织。

2、 产生矛盾的原因主要有两个：小区的业主委员会没有经过业主大会的选举产 生，而是由开发商控制的物业管理公司临时指定的； 业主委员会并未按照正规的 程序开展工作，对丁物业管理公司的选聘也是直接由几个委员决定了结果， 并未 经过业主大会的审议，更未形成业主大会的决议，少了一道选聘程序。

3、 用“业主维权委员会”来罢免“业主委员会”不可行。因为“业主维权委员 会”是数白名业主自发成立的，未经物业管理主管部门的批准，也未备案，也就 不能行使业主大会的职权。

4、 《物业管理条例》规定有20%；上的业主提议，业主委员会应组织召开临时会 议,可以讨论由业主大会决定的相关事宜， 因此，有意见的业主可以组织更多业 主达到20恕上即可申请召开临时业主大会。 再就是还可在业主大会的年度会议 上提出改选业主委员会的意见，进行改选。

案例^一：

某小区的部分业主认为管理自己小区的物业管理公司在小区管理工作中有很多 不尽职的地方，如小区环境卫生管理、治安管理、财务公开等方面，丁是就拒交 物业管理费。物业管理公司在多次上门催交未果后将这些业主告上， 业主们 对此很是觉得委屈。 请问：

1、 业主应履行哪些义务？

2、 业主能以物业管理公司管理不善为由拒交物业管理费吗？为什么？ 3、 业主的意见应该如何解决？

1、业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一） 遵守业主公约、业主大会议事规则； （二） 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、 公共秩序和环 境卫生的维护等方面的规章制度；

（三） 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四） 按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五） 按时交纳物业服务费用； （六） 法律、法规规定的其他义务。

2、业主不能以物业管理公司管理不善为由拒交物业管理费。因为按时缴纳物业 管理费是业主应尽的义务。作为业主应遵守物业管理协议，按时缴纳物业管理费， 否则物业管理公司由丁经费不足将无法开展工作，使物业管理服务水平真正下

降。这些业主不交物业管理费不仅违反了与物业管理公司的约定， 还会侵犯其他 正常支付管理费的业主的权益。

3、业主的意见应通过正常的渠道解决，而不是单纯依靠拒交管理费这种消极的 手段来解决。要按照有关规定向物业管理公司反映， 向业主委员会反映，必要时 由业主委员会向物业管理公司下达整改通知。情节严重的可以由业主委员会提前 解聘物业

管理公司。

案例十二：

某写字楼物业管理公司要求任何租户装修必须提前提出申请， 由物业管理公司审 批，要求每户收装修押金5000元，并且规定如有违反者，将对其处以3000〜5000 元不等的罚款。一家租户在装修时，因为没有及时活运垃圾，物业管理公司遂要 按规定对其罚款500元。租户坚决反对，双发发生了激烈的争执。 请问：

1、 物业管理企业有罚款权吗？为什么？

2、 物业管理企业该不该收取装修押金，为什么？ 3、 物业管理企业有些什么权利？

4、 如何预防和解决此类事情的发生呢？

1、 物业管理企业没有罚款权。因为罚款是一种行政处罚行为， 而行政处罚应由 具有行政处罚权的行政机关在法定的职权范围内实施， 而物业管理企业只是一个 企业法人或非法人组织，不是行政机关，无权实施包括罚款权在内的任何行政处 罚行为。

2、 物业管理公司可以收取装修押金，但是应按照购房人在买房时与开发商双方 的约定为准，即按《房屋使用、管理维修公约？中的规定执行。收取装修押金之 后，物业管理公司如果发现在装修过程中出现损坏物业、 设备实施，对他人造成 生命、健康、财产方面的损失时，可以从这笔押金中支付。这可以说是一个较好 的监督、控制、补救的办法。 3、 物业管理企业的权利如下：

（1）根据有关法规结合小区实际情况制定小区管理办法； （2）依照物业管理合 同和管理办法对住宅小区实施管理；（3）依照物业管理合同和有关规定收取物业 管理费；（4）有权制止违章行为；（5）有权要求管理委员会协助管理；（6）有权 选聘专业公司；（7）可以实行多种经营。

4、 第一，物业管理企业要摆正自己的心态和位置，要把自己当作提供服务者而 不是管理者，理顺关系，提高服务质量；第二，一些装修人员违反了合理的装修 规定和有关协议，物业管理公司可以制止，如果损坏了房屋结构或其他设备设施， 乌云贵公司可以要求他们支付违约金或赔偿金或通过法律途径向当事人进行索 赔。

案例十三：

某住宅楼业主全部入住已经4年多了。半年前，其物业管理者敏达物业管理公司 接到了顶层601单元业主的投诉，认为601单元在下雨时屋顶渗漏是物业管理公 司对房屋维修养护管理不当所致，要求物业管理公司负责维修并给予一定的经济 赔偿。 请分析：敏达物业管理公司是否应负责维修， 并给予601单元业主一定的经济赔 偿？

屋顶漏雨的问题可能是由丁建筑施工企业的施工质量问题造成的，也可能是由 丁在使用中遭到破坏而造成的。为了查明责任，必须进行技术鉴定。

② 如果是由丁建筑施工企业的施工质量不合格而造成的，因其尚在 5年保修期 内，所以应由建设单位承担保修责任， 物业管理公司不须为此承担责任， 但应积 极协助业主联系建设单位及时解决问题。

③ 如果是物业管理公司在房屋维修养护管理工作中失职所造成的问题， 物业管理 公司应该承担责任，负责修复并赔偿损失。

案例十四：

华达物业管理公司参加了一个住宅项目的物业管理服务投标活动。投标满分为 100分，实际评标结果如下表： 企业名称 评委打分 评委 1 评委2 评委 3 评委4 评委5 平■均分华达 65 69 70 63 73 68 创业 71 73 69 76 78 73.4 欣维 82 78 76 77 86 79.8

评委们对华达物业管理公司的综合评价为： 对公建项目管理较有经验，在现有管 理项目中没有住宅类项目，对住宅项目的管理经验不足。 请问：如何评价华达物业管理公司的这次投标活动 ？

① 华达公司在住宅小区物业管理方面经验不足， 而决定参加此次投标活动，在决 策定位方面只能起到练兵的作用。

② 从评分表可以看出，华达公司得分最低，说明其在决定参加投标前可能对其党 争对手研究不够。