房地产企业科目设置

一、土地征用及拆迁补偿费（主要包括取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，以及土地征用费（不同与城镇土地使用税）、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等）

主要包括以下内容：

A、地价：支付的土地出让金、土地补偿费、土地开发费

B、土地有关的税费：向部门交纳的契税、土地使用费、土地使用金、耕地占用税、土地使用权初始登记费，土地变更用途和超面积补交的地价等。

C、合作款项：补偿合作方地价、合作项目建房转入分给合作方的房屋成本和相应税金等。

D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费、征地包干管理费、拆迁管理费等。

E、以前年度余额转入

科目设置

开发成本—土地费用—招拍挂费用

开发成本—土地费用—契税

开发成本—土地费用—拆迁补偿费

开发成本—土地费用—动迁费

二、前期工程费（包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出）

主要包括以下内容：

A、勘察丈量费：包括初勘、详勘等。主要有：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、环境评估费、交通影响分析、基础桩应变及质量测试费、防雷检测费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、建筑面积丈量费等。

B、规划设计费：

规划费：规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。

设计费：地质勘察设计费、施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费、综合管网设计费、排水方案设计费等所有设计费。

其他：其他：可行性研究费、审图费、制图费、晒图费、赶图费、样品制作费等。

C、报批报建费：

包括安检费、质检费、标底编制费、交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、集中供热参建费、散装水泥专项资金、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、新材料基金(或墙改专项基金)、教师住宅基金(或中小学教师住宅补贴费)、招投标管理费、地名费、地籍地形图核地、合同审核费等。

还包括项目整体性报批报建费：项目报建时按规定向有关部门交纳的报批费、**费(如建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、预售证等)。

D、招标及失标费：包含所有招标及失标费，如勘察工程、设计、监理、施工等的招标及失标费。

E、“三通一平”费：

(1)、临时道路：接通红线外施工用临时道路的设计、建造费用。

(2)、临时用电：接通红线外施工用临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造

迁移、临时变压器安装及拆除费用。

(3)、临时用水：接通红线外施工用临时给排水设施的设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用。

(4)、场地平整：基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费用。

F、临时设施费

(1)、临时围墙：包括围墙、围栏设计、建造、装饰费用。

(2)、临时办公室：租金、建造及装饰费用。

(3)、临时场地占用费：含施工用临时占道费、临时借用空地租费。

(4)、临时围板：包括设计、建造、装饰费用。

G、以前年度余额转入

科目设置

开发成本—前期工程费—规划设计费

开发成本—前期工程费—“三通一平”费

开发成本—前期工程费—地质勘探费

开发成本—前期工程费—勘察测绘费

开发成本—前期工程费—行政事业性收费

开发成本—前期工程费—其他

三、建筑安装工程费（指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费）

主要包括以下内容

A、土建工程费：指项目开发过程中发生的主体内列入土建预算内的各项费用。主要包括：

(1)、基础工程，包括土石方、桩基、护壁/坡工程费，基础处理费、桩基咨询及检测费、降水等;

(2)、结构及粗装修工程，主要包括砼框架、砌体、找平及抹灰、防水、垂直运 输、脚手架、超高补贴、散水、沉降缝、伸缩缝、底层花园砌体;

(3)、门窗工程;

(4)、公共部位精装修;

(5)、室内装修;

(6)、幕墙;

(7)、幕墙泛光;

(8)、甲供材料。

B、安装工程费

(1)、室内水暖气电管线设备费：包括室内供排水系统费、 室内采暖系统费、室内燃气系统费、室内电气系统费;

(2)、室内设备及其安装费，如通风空调系统及安装费、 电梯及其安装费、发电系统及其安装费、 人防设备及其安装费、 消防系统及其安装费、锅炉系统及其安装费、厨房设备及其安装费等;

(3)、弱电系统费，包括居家防盗系统费用、三表远传费用、对讲系统费用等;

(4)、甲供材料

C、以前年度余额转入

科目设置

开发成本—建筑安装工程费—土建工程费

开发成本—建筑安装工程费—安装工程费

开发成本—建筑安装工程费—装修工程费

四、基础设施费（包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出）

主要包括以下内容

A、市政配套费：向部门缴纳的红线外大市政配套费，如果开发商做大市政配套，则为实际发生的红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等;

B、给水系统费：

(1)、管道系统：主要包括小区内给水管道、检查井及外接的消火栓等费用;

(2)、水泵房：水泵房土建、设备、安装及装修费等;

(3)、用水增容

(4)、施工用水

C、雨污水系统费

(1)、管道系统

(2)、雨污水泵站土建、设备、安装及装修费等

D、供电系统费：

(1)、管道及电缆系统：包括红线到配电房的高压线、高压柜、变压器、低压柜

及箱式变压设备费用，室外强电管道及电缆敷设;

(2)、配电房：配电房土建、设备、安装及装修费等;

(3)、用电增容

(4)、施工用电

E、燃气系统费：

(1)、室外管道系统;

(2)、调压站;

(3)、煤气增容费

F、有线电视工程费：管道预埋、检查井等费用

G、电话通讯工程费：管道预埋、检查井等费用

H、宽带工程费：管道预埋、检查井等费用

I、智能化系统费：

(1) 停车管理系统费用：包括露天停车场管理系统、地下室或架空层停车场管

理系统的费用;

(2)、小区闭路监控系统费用：包括摄像头、显示屏及电气系统安装等费用;

(3)、周界红外防越系统费用

(4)、小区门禁系统费用;

(5)、电子巡更系统费用;

(6)、电子公告屏费用;

(7)、室外背景音乐。

J、采暖系统费：

(1)、管道系统

(2)、热交换站：热交换站土建、设备、安装及装修费等

(3)、锅炉房：锅炉房土建、设备及安装及装修费等

K、园林环境工程费

指项目所发生的园林环境造价，主要包括：

(1)、绿化建设费：包括公共绿化、组团宅间绿化、一楼私家花园、小区周边绿化支出;

(2)、建筑小品：雕塑、水景、环廊、假山等;;

(3)、道路、广场建造费：道路广场铺设、开设路口工程及补偿费等;

(4)、围墙建造费：包括永久性围墙、围栏及大门;

(5)、室外照明：室外照明电气工程，如路灯、草坪灯;

(6)、室外背景音乐;

(7)、室外零星设施：儿童游乐设施、运动器材、各种指示牌、标识牌、示意图、垃圾桶、座椅、阳伞等。

L、以前年度余额转入

科目设置

开发成本—基础设施费—道路

开发成本—基础设施费—供水工程

开发成本—基础设施费—供电工程

开发成本—基础设施费—供气工程

开发成本—基础设施费—热力工程

开发成本—基础设施费—照明工程

开发成本—基础设施费—绿化工程

开发成本—基础设施费—消防工程

开发成本—基础设施费—智能化工程

开发成本—基础设施费—信息工程

开发成本—基础设施费—其他

五、公共配套设施费

指房屋开发过程中，根据有关法规，产权及收益权不属于开发商，开发商不能有偿转让也不能转作自留固定资产的公共配套设施支出。主要包括以下几类：

A、在开发小区内发生的不会产生经营收入的不可经营性公共配套设施支出，包括居委会、派出所、岗亭、儿童乐园、自行车棚等;

B、在开发小区内发生的根据法规或经营惯例，其经营收入归于经营者或业委会的可经营性公共配套设施的支出，如建造幼托、邮局、图书馆、阅览室、健身房、游泳池、球场等设施的支出;

C、开发小区内城市规划中规定的大配套设施项目不能有偿转让和取得经营收益权时，发生的没有投资来源的费用;

D、对于产权、收入归属情况较为复杂的地下室、车位等设施，应根据当地法规、开发商的销售承诺等具体情况确定是否摊入本成本项目。如开发商通过补交地价或人防工程费等措施，得到部门认可，取得了该配套设施的产权，则应作为经营性项目核算。

该成本项目下按各项配套设施设立明细科目进行核算，如：

A、游泳池：土建、设备、设施;

B、业主会所：设计、装修费、资产购置、单体会所结构;

C、幼儿园：建造成本及配套资产购置;

D、学校：建造成本及配套资产购置;

E、球场;

F、车站：土建、设备、各项设施。

科目设置

开发成本—公共配套设施费—自行车棚

开发成本—公共配套设施费—会所

开发成本—公共配套设施费— 幼儿园

六、开发间接费用

开发间接费用核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出，以及项目营销设施建造费还含有直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等；

A、工程管理费

(1) 、监理费：支付给聘请的监理单位的费用，包括设计监理、工程监理、造价

监理、质量监理、安全监理等各种监理费;

(2)、预结算编审费：支付给造价咨询公司的预结算的编制、审核费用;

(3)、施工合同外奖金：赶工奖、进度奖

(4)、工程质量监督费：建设主管部门的质监费;

(5)、安全监督费：建设主管部门的安监费;

(6)、工程保险费;

(7)、其他：门牌号费、印花税等其他费用。

B、资本化借款费用

包括直接用于项目开发所借入资金的利息支出、折价或溢价摊销和辅助费用，以及因外币借款而发生汇兑差额。因借款而发生的辅助费用包括手续费等。

C、营销设施建造费

(1)、广告设施费;

(2)、销售环境改造费：会所、推出销售楼盘(含示范单位)周围等销售区域销售期间的现场设计、工程、装饰费;临时销售通道的设计、工程、装饰等费用;

(3)、售楼处装修、装饰费：设计、工程、装饰等;

(4)、样板间：包括样板间设计、装修、家具、饰品以及保洁、保安、维修费。主体外搭设的样板间还包括建造费用;

(5)、其他。

D、物业管理完善费

包括按规定应由开发商承担的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金;以及小区入住前投入的物业管理费用。

E、行政管理费：直接从事项目开发的部门(前期部、工程部、技发部等)的人员的工资、奖金、补贴等人工费以及直接从事项目开发的部门的行政费

1、工资

2、职工福利费

3、职工社会保险

4、住房公积金及房贴

5、工会经费

6、职工教育经费

7、劳动保护费

8、办公费

9、业务招待费

10、差旅费

11、出国费用

12、租赁费

13、运输费

14、折旧费

15、修理费

16、低值易耗品摊销

17、无形资产摊销

18、咨询费

19、劳务费

20、手续费

21、其他

科目设置

开发成本—开发间接费用—监理费

开发成本—开发间接费用—检测费

开发成本—开发间接费用—预算、结算编审费

开发成本—开发间接费用—资本化利息

开发成本—开发间接费用—其他

开发成本—开发间接费用—项目管理费—工资

开发成本—开发间接费用—项目管理费—福利费

开发成本—开发间接费用—项目管理费—折旧费

开发成本—开发间接费用—项目管理费—办公费

开发成本—开发间接费用—项目管理费—水电费

开发成本—开发间接费用—项目管理费—劳保费

开发成本—开发间接费用—项目管理费—其他

七、预缴营业税、城建税、教育费附加、其他教育费附加、土地（标准、非标准）科目的设置

根据当期销售收入计提营业税、城建税、教育费附加、其他教育费附加、土地（标准、非标准）时，先计入计入以下科目：

流动资产--待摊税金—营业税

流动资产--待摊税金—城建税

流动资产--待摊税金—教育费附加

流动资产--待摊税金—地方教育费附加

流动资产--待摊税金—土地

流动资产--待摊税金—土地使用税

缴纳时通过以下科目核算

应交税金—应交营业税

应交税金—应交城建税

应交税金—应交教育费附加

应交税金—应交地方教育费附加

应交税金—应交土地（标准）

应交税金—应交土地（非标准）

印花税、房产税、城镇土地使用税计入管理费用；

房款：

预收账款—普通住宅（房号）

预收账款—非普通住宅（房号）

预收账款—商铺（房号）

按揭款下来前计入其他应收款—按揭，等贷款下来后转入银行存款；

定金：

先计入其他应付款—定金科目核算，待签订购房合同后再转入预收账款，确认售房收入；