智能化系统管理方案

行政办事中心和会议大厦育全天候闭路电视监控系统，红外周界防越系统、微波双鉴感应系统、电子寻更系统、停车场管理系统、智能照明系统、设备监控管理系统、综合布线系统等多种智能化系统，其智能化系统齐全，集成度高，对管理要求非常高。**物业具有专业智能化管理团队，通过专业性技术支持，根据行政办事中心和会议大厦现场实际与广场周边实际．建立了符合行政办事中心和会议大厦实际需要的智能化管理模式，配备了专职智能化管理人员．形成了一套完整的现场智能化系统维护保养方案，建立了智能化子系统操作作业指导书，同时，针对行政办事中心智能化系统施工情况，提出了切实可行的改进建议，使各智能化系统的功能得到充分应用，对行政办事中心和会议大厦安全管理、节能降耗、科技体现起到了应有的作用。

**物业对行政办事中心和会议大厦的设备监控管理系统(行政办事中心设备监控管理系统正在完善中)能熟练有效利用。对主要设备系统如电梯运行、高低压配电系统、空调开启、环境温度调节实施智能化远程监控管理、实时监控运行情况。通过智能化的有效利用和管理，有力保证了设备运行良好状态、保证了大厦良好的办公环境，亦有效提高了物业管理效率。**物业在充分利用智能化系统为物业管理提供便利条件的同时，亦未忽视专业人员对设备设施现场的监控管理监控。在正确使用自动控制功能的同时，建立有人员定时巡查、检查、保养制度，保证智能化系统和设备设施安全良好运行状态。

**物业在行政办事中心和会议大厦服务三年来．对智能化系统管理和维护的工作中。做到：每周对系统功能进行一次测试检查：定时对智能化系统控制台内外、摄像机防护罩、报警探测器等系统部件进行整理并清洁除尘：每月一次对摄像机老化程度和云台马达的运转损耗程度、电梯摄像机电缆、监控台各器材检查。每周对防盗报警主机进行一次自检功能测试。每周对排污井、集水井高低水位报警功能、自动功能进行一次检 测。对智能化系统故障，零星维修合格率为100％。

**物业在为行政办事中心和会议大厦的管理服务三年来，通过日常智能化系统的应用、智能化系统故障维修和智能化专业厂家建立了良好的沟通渠道。**物业工程技术部通过日常操作，日常故障维修、部分工程改造配合，以及对智能化系统明确的管理维护制度，扎实的维护能力得到了市信息中心大力支持和肯定。

**物业服务公司除了拥有多年物业智能化现场管理维护经验外，更拥有一支高素质的智能化工程设计队伍，具有广东省安防施工设计资质，能够承担各种楼宇的智能化设计施工。自1994年起，**集团在全国各地开发的楼盘基本由我司工程部承担智能化工程设计施工，这是我司在智能化管理方面的重要技术保障。

行政办事中心和会议大厦现场的智能化技术管理由物业服务中心技术主管总体负责，在**物业管理公司工程部的技术支持下进行，部分专有业务由系统供应商及获得我公司评估合格的分承包商进行。

一、行政办事中心和会议大厦智能化管理系统流程：

二、智能化建筑对物业管理的新的要求

第一，物业服务中心人员包括技术、安全和客户服务等要了解智能建筑的特点，充分利用智能化系统开展管理服务工作，除保证系统正常运运转外，更要结合智能化系统的特点，设计、规划好各项管理工作，以提高管理水平，追求资源利用效益的最大化。同时，积极做好智能化设备设施的维护工作。

第二，必须强调和切实落实物业管理中智能化系统的早期介入。

一方面我们要从思想上把智能化系统真正重视起来，并切实付诸实施：另一方面，业主单位和施工承造商须给物业服务中心创造条件，进行日常维护保养的培训和指导，并提供管理所需的各项资料、图纸，作好隐蔽工程的勘查、备注，以充分掌握系统的特点和专一性，**物业在三年的管理服务中，跟随智能化系统施工单位和设备厂家施工调试，质量保修、运行维护、供应商长期良好沟通已完全熟悉行政办事中心和会议大厦所有智能化设备。了解智能化系统构成，精通智能化系统操作，懂得智能化系统维护保养，为后期管理服务及分包监督打下良好的基础，具备有效利用智能化系统应有的条件。

第三，必须加强智能化系统维护管理人员的培训培养工作。

我公司将选派相关专业的技术人员对行政办事中心和会议大厦智能化系统进行维护管

理和有机关专业维修的协调．进行岗位培训．掌握智能化系统管理的技能，并将系统过程、数据全面存档，作为智能化系统启动的初始条件，以确保智能化系统正常运行，并能保证管理服务人员正常利用该系统为业主服务。

第四，努力做好智能化系统物业管理的组织实施工作。

智能化建筑物业管理比一般物业管理多了一些新的管理服务内容，如网络信息服务等等。同时，智能建筑物业管理的主要工作主要是管理和维护电脑网络，监测各种智能化仪器设备传送的各种信息，并给以及时处理。智能建筑物业管理的微观模式已经由主要是人工运作的模式，转变为主要是机器运作的模。

第五，智能化系统的远程监控使事故预防能力得到加强。

行政办事中心和会议大厦的楼宇自控系统能对主要设备系统实施、监控功能，这为物业管理提供了非常便利的条件。与此同时。我们业必须注意不能过多的依赖的功能，不能忽视人员的的监控。慎重使用自动控制功能，在保证安全的前提下，避免造成更大的损失。 项目 计算机 集中控制箱 时间 每季 每周 次数 一 一 一 内 容 1、主机、显示器及打印机清洁除尘。 2、检测UPS工作情况是否正常，配载作放电维护。 3、检测系统接口性能。 1、检查各连接线路的牢固程度，是否有氧化腐蚀现象。 2、检查直接控制器、执行器、变送器的工作情况。 1、测试温度、液位、流量、压力传感器的灵敏程度。 2、更换性能不好的元器件，校核性能，保证质量准确。 内容 传感器 每年 四、保安自动化系统管理要求 项目 闭路监控系统 摄像机 每年 计算机和监视器 每月 每半年 每周 每季 时间 次数 一 一 一 l、清洁除尘 2、检查外观完好情况。 l、线路整理。 2、检查各视频及音频接头。 1、检查各线路接口是否正常、线路是否侵蚀老化。 2、线路标号是否清晰可见，合理编排线路，并检修调整。 一 1、主机、显示器及打印机清洁除尘。 2、检测UPS工作情况是否正常。 一 l、清洁主机内部灰尘。 2、数据整理与备份。 录像机 录像机 每 周 每月 每半年 每周 每季 每年 一 一 一 一 1、清洁除尘。 2、检查外观是否完好。 1、检察录制标准。 2、测试各功能键的工作情况。 l、检测音频和视频接口，测试各项性能指标。 1、清洁除尘。 2、检查外观是否完好。 面面分割 器、切换器 和AD主机 一 一 l、测试各功能键的工作情况。 1、线路整理，功能测试。 防盗报警系统 控制器及红 外线探测器 每月 半年 每季 一 一 一 1、控制器清洁除尘。 2、测试红外线探测器的工作情况。 l、检查各连接线路是否牢固、完好。 1．检查报警系统警笛和警灯的工作情况。 每季 每季 l、检查门锁、门挚固定螺丝有无松脱和缺失。 警笛和警灯 门禁和IC卡系统 门锁和门禁 多次 2、检查锁头磨损和碰伤情况。 一 1、清洁除尘。 2、检测控制器接口性能。 停车场管理系统 停车场管理 系统用计算 读卡器和控 制器 每半年 每季 一 每季 每周 一 一 1、主机、显示器及打印机清洁除尘。 2、检测UPS工作情况是否正常。 3、检测连接接口。 1、清洁除尘。 2、读卡器周定螺丝牢固。 l、检测系统接口性能。 1、测试地感装置的灵敏程度并根据测试结果灵活调节。 地感装置 一 五、我公司服务优势

(一)拥有一支高素质的智能化工程专业技术队伍一**物业管理公司工程部l**物业服务公司

工程部前身为深圳市**物业工程部，成立于1994年，建立初期主要负责所管物业机电设备的维修养护、监督、检查工作，以及完善各小区(大厦)的物业配套工程。97年起，开始负责深圳**地产开发楼盘的智能化工程设计、施工及维护，并逐步发展成为承接**地产在全国部分地区(深圳、北京、上海、成都、武汉、南昌、南京、东莞等地)楼盘的安防工程，包括小区智能化系统的咨询、设计、安装、调试、维护等智能化系统专项承包业务。经过近十年的发展，**物业服务公司工程部已形成一支具有丰富机电设备施工、管理及维护经验的高素质、专业化队伍。目前拥有工程专业技术人员56名(均为建筑、设计等工程相关专业院校毕业)，其中工程专业职称人员11人、企业项目经理3人。2002年初，公司取得了广东省安全技术防范工程(设计、施工、维修)壹级资质；2003年取得国家建筑企业智能化工程专业承包叁级资质。

2、承接的主要工程项目一览表 合同额／ 竣工时间／ 户数 —— —— —— 工程等级 1995年 1995 1995 施工范围 闭路电视监控系统 闭路电视监控系统、背景音乐广播系统、周界防越报警系统 闭路电视监控系统、周界防越报警系统、门禁管理系统 75万 84万 79万 1998年 闭路电视监控系统、周界防越报警系统、 背景音乐广播系统、庭院门自动控制系统、 序号 项目名称 1 2 3 4 5 6 深圳天景花园 深圳荔景花园 **荔景大厦 深圳**桂苑花园 深圳**福景大厦 深圳**城市花园 1998年 闭路电视监控系统、周界防越报警系统、 1999年 内线通信电话系统、紧急召援对讲系统 闭路电视监控系统、周界防越报警系统、 背景音乐广播系统、庭院门自动控制系统、 楼宇联网非可视对讲系统 闭路电视监控系统、周界防越报警系统、 内线通信电话系统、紧急叫援系统、楼宁 联网可视对讲系统、停车场交通设施、电 闭路电视监控系统、内线电话系统、紧急 召援对讲系统、停车场交通设施、背景音 乐广播系统、周界防越报警系统 3户 良好 85万 1999年 74万 1999年 7 8 深圳**俊园 178户 优秀 9 闭路电视监控系统、周界防越报警系统、 背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车 场管理系统、停车场设施、庭院门自动控 闭路电视监控系统、周界防越报警系统、 背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车 场管理系统、停车场设施、庭院门自动控 闭路电视监控系统、背景音乐广播系统、 门禁管理系统、停车场管理系统、电子消 费管理系统、紧急呼叫系统、红外线防盗 闭路电视监控系统、周界防越报警系统、 庭院门自动控制及对讲系统、楼宇联网对 讲系统、居家防盗系统、停车场交通设施、 门禁管理系统、停车场管理系统、班车收 闭路电视监控系统、门禁管理系统、停车 场管理系统、电子巡更系统、电子信息发 布系统 闭路电视监控系统、背景音乐广播系统、 楼宇联网非可视对讲系统、停车场管理系 闭路电视监控系统、电子巡更系统、门禁 管理系统、智能停车场管理系统、班车和 会所收费系统、楼宇联网可视对讲系统、 周界防越报警系统 316万 2000年 10 深圳**温馨家园 深圳梅林**集 175万 2001年 120万 2001年 7663M2 优秀 11 团总部办公大厦 12 深圳**四季花城I、 1万 2001年 II、III期 26户 优秀 92万 2001年 13 **北京星园一期 14 深圳桃源村二期 15 上海春申 **城一期 720户 优秀 147万 2002年 309万 2002年 792户 优秀 成都**城市花园 270万 924户 2002年 良好 闭路电视监控系统、周界防越报警系统、 背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车 场智能管理系统、庭院门自动控制及对讲 闭路电视监控系统、停车场管理系统、门 禁管理系统、电子消费系统、居家防盗报 警系统、楼宇联网对讲系统(包括可视与 闭路电视监控系统、周界防越系统、楼宇 联网非可视对讲系统、停车场管理系统、 门禁管理系统、居家防盗报警系统、背景 16 一期 17 武汉**四季花城一 290万 2002年 期 718户 良好 180万 2002年 460户 优秀 18 郑州金色年华 (非**开发) 19 成都**城市花园二 期 183万 施工中 570户 闭路电视监控系统、周界防越报警系统、 背景音乐广播系统、门禁管理系统、停车 场智能管理系统、庭院门自动控制及对讲 闭路电视监控系统、门禁管理系统、停车 场管理系统、电子巡更系统、电子信息发 闭路电视监控系统、周界防越系统、楼宇 联网可视对讲系统、一卡通系统、电子信 闭路电视监控系统、停车场管理系统、门 禁管理系统、电子消费系统、居家防盗报 警系统、楼宇联网可视对讲系统、周界防 闭路电视监控系统、电子巡更系统、门禁 管理系统、智能停车场管理系统、班车和 会所收费系统、楼宇联网可视对讲系统、 闭路电视监控系统、周界防越系统、非可 视楼宇联网对讲系统、停车场管理系统、 门禁管理系统、电子巡更系统、家居防盗 系统、背景音乐系统 200万 22 武汉四季花城二期 225万 施工中 23 上海春申 24 南昌**四季花城 271万 施工中 235万 施工中 669户 25 东莞运河东1号花园 —— —— —— 施工中 施工中 闭路电视监控系统、周界防越系统、非可 视楼宇联网对讲系统、停车场管理系统、 门禁管理系统、电子巡更系统、家居防盗 闭路电视监控系统、周界防越系统、非可 视楼宇联网对讲系统、停车场管理系统、 门禁管理系统、电子巡更系统、家居防盗 闭路电视监控系统、周界防越系统、非可 视楼宇联网对讲系统、停车场管理系统、 闭路电视监控系统、周界防越系统、非可 视楼宇联网对讲系统、停车场管理系统、 26 东莞城市高尔夫花园 —— (二)我司与智能化系统设备供应商的长期战略合作，是大厦智能化系统安全、经济运行的重要品质保障基础。

1、我公司与美国江森、深圳捷顺、安定宝等楼宇智能化系统设备供应商建立了长期战略合作伙伴关系，其中部分供应商与行政办事中心和会议大厦智能化系统设备供应商相同，成功的维修保养服务模式完全可以移植。

战略供应商为我司提供如下维修保养服务： (1)提供24小时电话报修、咨询服务。

(2)每月上门巡访2次，每季度安排一次定期设备检修保养，检查故障隐患，听取我公司使用意见，及时提出整改方案，并将不定时或应我司要求上门服务，提供有关使用管理方面的咨询及建议。

(3)免费提供应急召修服务热线。当系统发生故障时，接到我司专人通知，战略供应商将派出技术人员在4小时内赶到现场进行处理。

(4)合同期内设备属于自然损坏的，战略供应商维修人员将在一天内修复，．而不另收费；若一天内不能修复，战略供应商无偿提供备件给我司使用-直至损坏设备修复为止。 (5)免费提供管理软件更新服务。

(6)我司购买非自然损坏件时享受配件优惠价格口 (7)免费提供相关技术培训服务。

2、设备原供应商参与大厦智能化的维修保养服务，节约了系统维修配件更换费用，是大厦智能化系统安全、经济运行的重要保障。

技术服务偏离表

序号 1 服务项目 所有服务项目 招标要求 投标情况 偏离 说明 所有服务均无偏离 注：若所有服务都没有偏离，须在上表中注明。 投标人名称（公章）

投标人法定代表人或其授权代表签字或盖章：

日期：2007年7月20日